---

REPORTABLE

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

[KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING]

Saaknommer: 6491/04

In die saak tussen:

WILLIE VAN DER VYVER Eiser

en

JAN PIETER KRUYSHAAR Verweerder

UITSPRAAK GELEWER: 15 APRIL 2005

FOURIE, R:

INLEIDING

[1] Verweerder is die eienaar van ‘n blok woonstelle bekend as Ranson Court geleë te Neethlingstraat 49, Strand, Wes-Kaap (“die eiendom”). Verweerder het weens sy gevorderde leeftyd (hy is op 6 Januarie 1919 gebore) besluit om die eiendom te verkoop. Op 4 Februarie 2004 het verweerder die eiendom aan eiser verkoop ingevolge ‘n skriftelike koopkontrak (“die kontrak”) vir ‘n koopprys van R950 000-00.

[2] ‘n Geskil wat sy oorsprong vind in die bepalings van klousules 1 en 4 van die kontrak, het egter tussen eiser en verweerder ontstaan. Die onderskeie klousules lees as volg:

Klousule 1

“Koopprys

R950 000-00 (Nine Hundred and Fifty Thousand Rand-Vat inclusive) sal soos volg betaalbaar wees…” (my beklemtoning)

Klousule 4

“Oordragkoste

Alle normale oordragkoste op die eiendom, insluitende seëlregte, hereregte, koste van alle vereiste beëdigde verklarings en alle ander koste wat aangegaan moet word ten einde te voldoen aan statute of ander verordeninge of regulasies met betrekking tot die passeer van oordrag van die eiendom, asmede opmetingsfooie en koste van goedkeuring van diagramme (indien opmeting en diagramme nodig is) en die koste van hierdie koopbrief moet op versoek van die verkoper of sy agent deur die koper betaal word binne sewe dae.” (my beklemtoning)

[3] Eiser beweer aan die hand van klousule 1 van die kontrak, dat hy die eiendom vir die koopprys van R950 000-00 gekoop het wat belasting op toegevoegde waarde (“BTW”) insluit. Eiser se standpunt is dus dat hy geregtig is op oordrag van die eiendom teen betaling van die koopprys van R950 000-00, sonder dat hy aanspreeklik is om ook hereregte te betaal. Verweerder beweer egter aan die hand van klousule 4 van die kontrak, dat hereregte, en nie BTW nie, deur eiser as koper betaalbaar is alvorens registrasie in sy naam kan geskied. Dit is gemenesaak tussen die partye dat slegs een van die twee vorms van belasting betaalbaar is en nie beide nie.

PLEITSTUKKE EN BEWYSLAS

[4] Eiser tender betaling van die koopprys van R950 000-00 teen registrasie van oordrag van die eiendom in sy naam en vorder ‘n bevel wat verweerder gelas om die nodige stappe te neem ten einde die oordrag te bewerkstellig.

[5] Die grondslag van verweerder se verweer word as volg gestel in paragrawe 6.2 tot 6.4 van sy verweerskrif:

“6.2 Ten tye van kontraksluiting was Verweerder onder die indruk dat BTW nie op die verkoopooreenkoms betaalbaar is nie, maar wel hereregte.

3. Eiser voer aan dat hy ten tye van kontraksluiting onder die indruk was dat BTW wel op die verkooptransaksie betaalbaar was en nie hereregte nie.

4. In die vooropstelling was daar ‘n wedersydse fout tussen die partye en is die Eiser se fout nie meer redelik as die van Verweerder nie en is die verkoopooreenkoms nietig.

Alternatiewelik kan die ooreenkoms nie regtens bindend en afdwingbaar wees op die basis soos wat Eiser aanvoer nie aangesien daar vanweë regswerking geen BTW op die verkooptransaksie betaalbaar is nie, maar hereregte.

Verder alternatiewelik indien die Agbare Hof sou bevind dat die ooreenkoms regtens bindend en afdwingbaar is, is Eiser in terme van die ooreenkoms verplig om die hereregte te betaal.”

Verweerder pleit voorts in paragrawe 7.2 en 7.3 van sy verweerskrif, dat eiser versuim het om die hereregte op die betrokke verkooptransaksie te betaal, met gevolg dat verweerder die kontrak op 7 Junie 2004 geldiglik gekanselleer het. Verweerder voer dus aan dat hy nie regtens aanspreeklik is om oordrag van die eiendom in eiser se naam te registreer nie.

[5] Eiser het ook onder saaknommer 7147/04, by wyse van ‘n substantiewe aansoek gevra dat verweerder, hangende die finale beregting van die aksie, verbied word om die eiendom te vervreem of oor te dra. Op 30 Augustus 2004, het hierdie hof by ooreenkoms tussen die partye en sonder dat enige erkenning deur hulle gemaak word, gelas dat verweerder, hangende die aanhoor van die aansoek, verbied word om die eiendom oor te dra aan enige persoon, anders as eiser. Die aksie en aansoek is tesame ter rolle geplaas vir verhoor op 2 Maart 2005 en was die partye dit eens dat die enigste uitstaande aspek ten opsigte van die aansoek, diè van koste is.

[6] Die partye kon nie ooreenkom op wie die bewyslas in die aksie rus nie. Verweerder het egter aanvaar dat hy die plig het om met die aanbieding van getuienis te begin. In die bereiking van my slotsom in hierdie aangeleentheid, soos hieronder uiteengesit, het ek aanvaar (sonder om ‘n bevinding in hierdie verband te maak) dat die bewyslas op verweerder rus om te bewys dat die kontrak nietig is weens wedersydse dwaling (paragrawe 6.2 tot 6.4 van die verweerskrif).

TOEPASLIKE REGSBEGINSELS TEN AANSIEN VAN DIE VERWEER VAN WEDERSYDSE DWALING

[7] Die verskyningsvorms van dwaling wat die afdwingbaarheid van ‘n kontrak kan beïnvloed, kan eensydige dwaling (“unilateral mistake”), gemeenskaplike dwaling (“common mistake”) of wedersydse dwaling (“mutual mistake”) wees. Die onderskeid tussen hierdie verskyningsvorms van dwaling word bondig as volg gestel deur R. H. Christie, The Law of Contract, 4de Uitgawe, te 363-4:

“In short, there is a unilateral mistake when one party to the contract is mistaken but the other is not…There is a mutual mistake when each party is mistaken about the other’s state of mind – they are at cross purposes. There is a common mistake when both parties are of one mind and share the same mistake about anything other than the state of each other’s mind.”

[8] Die gevolge van wedersydse dwaling in die kontraktereg en die toepassing van die vertrouensteorie en gepaardgaande leerstuk van die gebondenheid van ‘n party aan die skyn van kontrakverwekking, word na my mening logies en korrek as volg deur Christie in sy aangehaalde werk te 374-5 uiteengesit:

“If A and B are at cross-purposes and A’s understanding of what has been agreed is reasonable but B’s is unreasonable A can rely on the doctrine (of quasi-mutual assent) but B cannot, so an enforceable contract will exist in accordance with A’s understanding….If, however, each party’s understanding of what has been agreed is reasonable, each has an equal claim to the assistance of the doctrine of quasi-mutual assent. It is worth pausing for a moment at the word “equal”. There is no warrant for the suggestion that the reasonableness of the understandings of both parties should be compared so that, for example, a conclusion might be reached that A’s understanding is reasonable but B’s is even more reasonable, so B wins. The reasonable person test does not lend itself to such a grading system. If A and B both pass the test they must be treated equally. Obviously this equality of treatment cannot be achieved by enforcing both versions of the contract, so the only alternative is to enforce neither by declaring the contract void ab initio – there was no contract because the parties were not ad idem.”

Sien ook:

Maritz v Pratley (1894) 11 SC 345.

Dobbs v Verran 1923 EDL 177.

Allen v Sixteen Sterling Investments (Pty) Ltd 1974 (4) SA 164 (D).

[9] In ‘n insiggewende artikel, “Reasonable reliance and the duty to enquire”, 2005 (68) THRHR, stel C. J. Pretorius dit as volg te 122:

“In broad terms the reliance theory provides that in cases of dissensus or operative mistake, the ascription of contractual liability depends on a reasonable belief on the part of the contract assertor (eiser in die huidige aksie) that the contract denier (verweerder in die huidige aksie) has indeed assented to the contract in question.”

Die skrywer ontleed verdere uitsprake van ons howe op die gebied van dwaling en in besonder die beginsel dat ‘n kontrakparty wat besef, of as redelike persoon behoort te besef, dat die ander kontrakparty in dwaling mag verkeer, regtens verplig is om navraag te doen ten einde te verseker dat die ander kontrakparty se uiterlik gemanifesteerde bedoeling inderdaad ooreenstem met sy/haar innerlike bedoeling. In hierdie verband word verwys na die bekende uitspraak van Harms WAR (soos hy toe was) in Sonap Petroleum (SA) (Pty) Ltd v Pappadogianis [1992] ZASCA 56; 1992 (3) SA 234 (A), en in besonder te 240J-241D, waar die belese Appèlregter die volgende sê:

“In the present case the appellant represented to the respondent that its intention was to reduce the period of the lease. One has then to determine whether the misrepresentation had any effect, i.e. whether the respondent was mislead thereby. If he realised (or should have realised as a reasonable man) that there was a real possibility of a mistake in the offer, he would have had a duty to speak and to enquire whether the expressed offer was the intended offer. Only thereafter could he accept…The snapping up of a bargain in the knowledge of such a possibility would not be bona fide. Whether there is a duty to speak will obviously depend on the facts of each case.”

[10] C. J. Pretorius kom in sy voormelde artikel te 125-126 tot die volgende geldige gevolgtrekking:

“It is clearly evident that the courts are willing to excuse the most flagrant of errors where there is a duty to enquire on the part of the other party which has not been discharged, the reason being that failure to act on such a duty precludes reasonable reliance on the part of the contract enforcer.”

Sien ook die onlangse beslissing van Bam v Rafedam Boerdery BK 2004 (1) SA 484 (O).

DIE GETUIENIS

[11] Die getuienis aangebied tydens die verhoor toon dat die sameloop van omstandighede wat tot hierdie litigasie aanleiding gegee het, ten beste beskryf kan word as ‘n tragiese komedie van foute. Ek gaan voort om die relevante getuienis kortliks in kronologiese volgorde op te som. Dit is grootliks onbetwis, maar waar getuienis betwis word, spreek ek hieronder ook die feitegeskil aan:

1. Verweerder het in 2003 opdrag gegee aan sy jarelange vriend, Mnr. George Hazelden wat handeldryf as eiendomsagent te Somerset-Wes, om ‘n koper vir die eiendom te vind. Aangesien die eiendom in die Strand geleë is en nie in Somerset-Wes waar Hazelden besigheid dryf nie, het Hazelden op sy beurt vir Gustrouw Estates, ‘n eiendomsagentskap wat in die Strand handeldryf, versoek om die eiendom te bemark. Die verstandhouding was dat die agentekommissie wat betaalbaar sou wees by ‘n suksesvolle verkoop van die eiendom, deur Hazelden en Gustrouw Estates gedeel sou word.

2. Op 14 November 2003 het ene Maritz, deur bemiddeling van Gustrouw Estates, ‘n skriftelike aanbod gemaak om die eiendom te koop. Die aanbod is op die voormelde datum skriftelik deur verweerder as verkoper aanvaar. Die transaksie was egter afhanklik van die vervulling van ‘n opskortende voorwaarde. Die voorwaarde is nie vervul, met gevolg dat geen bindende koopooreenkoms tot stand gekom het nie. Die aanbod van Maritz wat op ‘n koopbrief van Gustrouw Estates gemaak is (“die Maritz koopbrief”), was vir die aankoop van die eiendom teen‘n koopprys van R1 034 000-00, BTW ingesluit. Die Maritz koopbrief bevat ook ‘n klousule 4 wat bepaal dat die koper, onder andere, hereregte moet betaal. In klousule 8 (c) van die Maritz koopbrief, word verder bepaal dat die koopprys ‘n bedrag van R84 000-00 insluit vir verband-en oordragkoste. Die getuienis het nie die identiteit van die persoon wat die Maritz koopbrief opgestel het, openbaar nie, maar is dit gemenesaak dat dit ‘n verteenwoordiger van Gustrouw Estates was en is die Maritz koopbrief daarna in ‘n leêr van Gustrouw Estates gehou.

3. Mev. Nola Nel, ‘n eiendomsagent verbonde aan Gustrouw Estates, wat saam met eiser woon, het toe die eiendom aan eiser bekend gestel. Eiser het belanggestel om dit te koop. Nel het die leêr van Gustrouw Estates ten aansien van die eiendom geraadpleeg en die Maritz koopbrief se inhoud gebruik om ‘n skriftelike aanbod van eiser om die eiendom te koop, op te stel. Hierdie aanbod is skriftelik deur verweerder aanvaar en stel die kontrak daar wat die onderwerp vorm van die huidige geding. Volgens Nel het sy te alle relevante tye as agent van eiser opgetree en sy belange verteenwoordig. Dit is deur eiser in sy getuienis bevestig. Volgens eiser het Nel die Maritz koopbrief in haar besit gehad en het die inhoud daarvan hom beweeg om die aanbod van R950 000-00, BTW ingesluit, vir die aankoop van die eiendom, te maak. Hy bevestig dat die woorde “VAT inclusive” in klousule 1 van die kontrak, uit die Maritz koopbrief oorgeneem is. Hy getuig dat sy bedoeling, soos blyk uit klousule 1 van die kontrak, was om ‘n totale bedrag van R950 000-00 vir die eiendom te betaal, waarby BTW ingesluit is. Volgens eiser was dit nooit sy bedoeling om hereregte te betaal ten einde die eiendom in sy naam te registreer nie.

4. Eiser is ‘n geoktrooieerde rekenmeester en bewus daarvan dat nie beide BTW en hereregte betaalbaar is uit hoofde van die kontrak nie. Hy getuig dat die woord “hereregte” in klousule 4 van die kontrak, deurgehaal moes gewees het, maar aangesien BTW by die koopprys ingesluit is in klousule 1 van die kontrak, het hy nie verder aandag aan die inhoud van klousule 4 geskenk in soverre dit met hereregte handel nie.

5. Nel het die skriftelike aanbod van eiser by Hazelden se kantoor te Somerset-Wes afgelewer. Volgens haar het sy dit aan Hazelden persoonlik voorgelê en verduidelik op watter terme haar koper (eiser) koop. Sy het die dokument daar gelaat vir ondertekening deur verweerder as verkoper. Volgens Hazelden het Nel nie die aanbod met hom bespreek nie en bloot die dokument by sy vrou gelaat. Hazelden het die dokument daarna aan verweerder voorgelê wat dit onderteken het.

6. Verweerder is weens sy gevorderde ouderdom slegs in staat om met behulp van ‘n spesiale apparaat te kan lees. Die apparaat, wat aan ‘n stoel gekoppel is, stel hom in staat om drukskrif, soos byvoorbeeld ‘n koerant, te lees. Hy het egter by die ondertekening van die kontrak, nie hierdie apparaat gebruik nie en die kontrak onderteken en geparafeer sonder om dit te lees. Volgens hom het hy staatgemaak op wat Hazelden vir hom gesê het vir soverre dit die inhoud van die kontrak betref. Op sy beurt was Hazelden weens ernstige siekte ook nie in staat om behoorlik te kan lees nie. Dit blyk egter dat sy sig voldoende was om ‘n byvoeging in handskrif te kon maak by klousule 6 van die kontrak wat handel met agentekommissie. Dit is egter duidelik dat hy nie die kontrak in sy geheel gelees het nie en in besonder nie gesien het dat die koopprys van R950 000-00 in klousule 1, BTW ingesluit het nie.

7. Verweerder is nie, en was nog nooit, ‘n ondernemer ingevolge artikel 7 (1) van die Wet op Belasting op Toegevoegde Waarde, No. 89 van 1991 nie. Die verkoping van die eiendom het ook nie geskied uit hoofde van ‘n onderneming wat deur verweerder bedryf is nie. Daar was derhalwe geen BTW betaalbaar uit hoofde van die verkooptransaksie wat in die kontrak beliggaam is nie. Beide verweerder en Hazelden was onder die indruk dat hereregte en nie BTW nie, betaalbaar was ten aansien van hierdie transaksie. Vir soverre Nel in haar getuienis mag voorgegee het dat sy aan Hazelden gemeld het dat BTW ten aansien van die transaksie betaalbaar is, moet sodanige getuienis na my mening as onwaarskynlik verwerp word. Indien sy dit aan Hazelden sou meegedeel het, sou hy as eiendomsagent en vriend wat oor etlike jare op hoogte was van die sake en eiendomsbelange van verweerder, waarskynlik onmiddellik gereageer het deur vir Nel daarop te wys dat die transaksie nie aan BTW onderworpe is nie.

8. Dit was eers toe die oordraggewende prokureurs vir eiser versoek het om voorsiening te maak vir die betaling van hereregte, dat dit duidelik geword het dat beide partye hier in dwaling verkeer het ten aansien van die ander kontrakparty se bedoeling. Eiser was onder die indruk dat verweerder sy aanbod aanvaar het, waarkragtens eiser ‘n totale koopprys van R950 000-00 moes betaal, waarby BTW ingesluit is. Eiser sou dus nie aanspreeklik wees vir betaling van hereregte nie. Verweerder was onder die indruk dat eiser die eiendom vir R950 000-00 gekoop het en dat eiser die hereregte sou betaal. Volgens verweerder sou hy dus die volle koopsom van R950 000-00 ontvang en nie, soos wat die indruk van eiser was, ‘n bedrag gelykstaande aan 14% van die koopprys as BTW moes oorbetaal aan die SA Inkomstediens nie.

9. Die getuienis van beide partye dat hulle in dwaling verkeer het ten aansien van die ander kontrakparty se bedoeling, is, na my mening, geloofwaardig en aanvaarbaar. Dit is ook duidelik volgens hulle getuienis, dat beide partye gedwaal het ten aansien van ‘n wesenlike beding van die kontrak.

TOEPASSING VAN DIE REGSBEGINSELS TEN AANSIEN VAN WEDERSYDSE DWALING OP DIE ONDERHAWIGE FEITE

[12] Hierdie is na my mening ‘n klassieke geval van wedersydse dwaling. Soos dit gestel word deur Christie, supra, te 364, “each party is mistaken about the other’s state of mind – they are at cross-purposes.”

Aangesien die partye nie ad idem was nie, was daar geen consensus, maar wel dissensus. Die wedersydse wanindrukke van die partye moet nou teen die objektiewe maatstaf van redelikheid getoets word. Verweerder en sy verteenwoordiger, Hazelden, het op hulle eie weergawe nie die kontrak gelees nie, maar bloot aanvaar dat verweerder die koopprys van R950 000-00 sou ontvang en eiser aanspreeklik sou wees vir betaling van hereregte. In besonder het hulle nie klousule 1, waar vermeld word dat die koopprys BTW insluit, gelees nie. Verweerder se optrede was klaarblyklik onredelik, aangesien sy ondertekening en parafering van die kontrak sonder dat hy of Hazelden dit gelees het, strydig met sy innerlike bedoeling die skyn verwek het dat hy hom met die inhoud van die kontrak, en in besonder klousule 1 daarvan, vereenselwig.

[13] Die verdere vraag is egter of die optrede van eiser en sy verteenwooordiger, Nel, as redelik aangemerk kan word. Anders gestel, sou die redelike persoon in die posisie van eiser aanvaar het dat verweerder in die gegewe omstandighede deur ondertekening van die kontrak, bedoel het om die eiendom teen ‘n koopprys van R950 000-00, BTW ingesluit, aan eiser te verkoop? In die woorde van Harms WAR in Sonap Petroleum (SA) (Pty) Ltd v Pappadogianis, supra, behoort eiser as redelike man te besef het dat daar ‘n redelike moontlikheid is dat verweerder nie bedoel het om op die voormelde basis met hom te kontrakteer nie en gevolglik verplig was om navraag te doen of dit inderdaad verweerder se bedoeling was om aldus met hom te kontrakteer?

[14] Na my mening is die volgende feite en omstandighede relevant by die beoordeling van die redelikheid aldan nie van eiser en sy verteenwoordiger se optrede:

1. Eiser en Nel het nie geweet of verweerder as ondernemer geregistreer is vir doeleindes van BTW nie. Hulle het ook nie geweet wie die Maritz koopbrief voltooi het en waarom sodanige persoon die koopprys wat daarin verskyn, aangedui het as synde BTW ingesluit nie. Nel het bloot die voorbeeld van die Maritz koopbrief gevolg en die koopprys in die huidige kontrak as BTW ingesluit, aangedui, en ook (soos in die Maritz koopbrief) in klousule 4 aangedui dat heregte betaalbaar is.

2. In klousule 8 (c) van die Maritz koopbrief word gemeld dat die koopprys van R1 034 000-00 ‘n bedrag van R84 000-00 insluit vir verband-en oordragkoste. Nel het aanvanklik getuig dat dit ‘n verwysing is na verbandregistrasiekoste en prokureursfooie, maar nie hereregte nie. Sy het egter tereg toegegee tydens kruisondervraging dat die bedrag van R84 000-00 klaarblyklik ook hereregte insluit. Sy is verwys na die pro forma prokureursrekening ten aansien van die huidige transaksie tussen eiser en verweerder (bewysstuk A17), wat toon dat die leeueaandeel (ongeveer 80%) van die koste verbonde aan die oordrag van ‘n eiendom wat vir ‘n koopprys van R950 000-00 verkoop word, verteenwoordig word deur hereregte betaalbaar aan die SA Inkomstediens. Dit is dus duidelik dat die Maritz koopbrief voorsiening maak vir die betaling van ‘n koopprys van R1 034 000-00, wat hereregte insluit. As Nel, as eiendomsagent, of eiser as geoktrooieerde rekenmeester, dus behoorlik aandag geskenk het aan die inhoud van gemelde klousule 8 (c), gelees met klousule 4, van die Maritz koopbrief, sou hulle besef het dat hereregte betaalbaar was kragtens die Maritz koopbrief, met gevolg dat BTW nie ook betaalbaar kon wees nie. Na my mening, sou die redelike voornemende koper van die eiendom, wat insae in die Maritz koopbrief gehad het, minstens ‘n mate van twyfel gehad het oor of BTW ten aansien van ‘n daaropvolgende verkoping van die eiendom, betaalbaar sou wees.

3. Eiser was deeglik bewus daarvan dat slegs BTW of hereregte ten aansien van die aankoop van die eiendom betaalbaar sou wees, maar nie beide nie. Ook Nel getuig dat sy hiervan bewus was. Desondanks het nòg eiser, nòg Nel, die dubbelsinnigheid in die kontrak opgelet, naamlik dat BTW (volgens klousule 1) en hereregte (volgens klousule 4) betaalbaar is. Soos reeds gemeld, getuig eiser dat die woord “hereregte” in klousule 4 deurgehaal moes gewees het, maar aangesien klousule 1 aangedui het dat BTW ingesluit is, het hy nie verder aandag geskenk aan die bewoording van klousule 4 nie. Die gevolg is dus dat eiser deur middel van Nel, ‘n dubbelsinnige aanbod die lig laat sien het wat aan Hazelden en verweerder voorgelê is. Die leser van hierdie aanbod kon, na my mening, daardeur mislei word om te glo dat BTW betaalbaar is (indien hy/sy meer aandag sou skenk aan die bewoording van klousule 1 en minder aandag aan die bewoording van klousule 4), of dat hereregte betaalbaar is (indien hy/sy meer aandag sou skenk aan klousule 4 en minder aandag aan klousule 1). Dit was gevolglik, na my oordeel, voorsienbaar vir ‘n redelike persoon in die posisie van eiser, dat hierdie dubbelsinnige aanbod tot gevolg kon hê dat die verkoper deur sy aanvaarding daarvan, nie bedoel het om ‘n koopprys van R950 000-00, BTW ingesluit, te aanvaar nie. Anders gestel, dat ‘n redelike persoon in die posisie van eiser die redelike moontlikheid sou voorsien het dat die verkoper kon bedoel het om die eiendom vir R950 000-00 te verkoop en dat die koper hereregte moet betaal, met gevolg dat geen BTW betaalbaar sou wees nie. Na my mening behoort ‘n redelike persoon in die posisie van eiser, in die gegewe omstandighede navraag te gedoen het, ten einde te verseker dat verweerder as verkoper inderdaad bedoel het om die eiendom te verkoop vir ‘n koopprys van R950 000-00, BTW ingesluit.

[15] Dit is gemenesaak dat eiser geen navraag gedoen het nie en bloot aanvaar het dat verweerder deur sy ondertekening van die kontrak, bedoel het om die eiendom vir R950 000-00, BTW ingesluit, te verkoop. Eiser beroep hom egter daarop dat verweerder gebonde is aan die uiterlike manifestasie van sy bedoeling, soos blyk uit sy skriftelike aanvaarding van eiser se aanbod. Derhalwe betoog eiser dat verweerder, nieteenstaande sy dwaling, ingevolge die vertrouensteorie gebonde is aan die kontrak. Sien Ridon v Van der Spuy and Partners (Wes-Kaap) Inc 2002 (2) SA 121 (K) te 138G-139E. Eiser voer verder aan dat by ‘n behoorlike uitleg van die kontrak, die dubbelsinnigheid wat geskep word deur klousules 1 en 4, bygelê word deur die reël van uitleg by kontrakte, dat handgeskrewe woorde in ‘n kontrak (klousule 1) voorkeur geniet bo gedrukte woorde (klousule 4) wat ‘n ander bedoeling mag weergee. Sien Trever Investments (Pty) Limited v Friedhelm Investments (Pty) Limited 1982 (1) SA 7 (A) te 15 B-C.

[16] Ek is egter van oordeel dat eiser se blote aanvaarding dat verweerder bedoel het om die eiendom vir R950 000-00, BTW ingesluit, te verkoop, sonder om navraag te doen, in die onderhawige omstandighede en wel vir die redes in paragraaf 14 hierbo uiteengesit, onredelik was. Ek is gevolglik van mening dat eiser in die gegewe omstandighede nie geregtig is om verweerder gebonde te hou aan enige skyn van kontrakverwekking wat verweerder geskep het deur sy ondertekening van die kontrak nie.

[17] Ek mag verder meld dat aangesien beide partye, na my mening, onredelik opgetree het, daar nie ruimte is vir ‘n bevinding (soos betoog namens eiser) dat aangesien verweerder die kontrak geteken het sonder om dit te lees, hy aan die bepalings daarvan (en in besonder klousule 1) gebonde is nie. Sien Afrox Healthcare Bpk v Strydom 2002 (6) SA 21 (HHA) te 41C-42D. Soos ek reeds bevind het, verbied eiser se onredelikheid, deur in die gegewe omstandighede te versuim om navraag te doen oor die werklike bedoeling van verweerder, hom om verweerder gebonde te hou aan die skyn van kontrakverwekking wat verweerder geskep het deur sy ondertekening van die kontrak.

[18] Uit hoofde van die voorafgaande, kom ek tot die gevolgtrekking dat verweerder op ‘n oorwig van waarskynlikhede bewys het dat die kontrak weens die wedersydse dwaling van die partye, ab initio nietig is. Dit volg dus dat eiser se vordering moet misluk.

[19] In die lig van my voormelde bevinding, is dit nie nodig om te handel met die alternatiewe verwere waarop verweerder steun in paragraaf 6.4 van sy verweerskrif nie.

[20] Verweerder is as suksesvolle gedingsparty op sy koste geregtig. Dit behoort ook te geld ten aansien van die aansoek wat, na my mening, weens die nietigheid van die kontrak ook tot mislukking gedoem was. Ek is verder deur die partye meegedeel dat die aangeleentheid op 16 September 2004, uitgestel is weens die ongesteldheid van Mnr. Hazelden. Dit is toe gelas dat die koste verbonde aan die verskyning op die gemelde datum, oorstaan vir latere beregting. Dit blyk egter volgens die betrokke hofbevel, dat verdere pleitstukke op daardie stadium nog uitgeruil moes word en blootlegging nog nie geskied het nie. In die lig daarvan en die feit dat geeneen van die partye verkwalik kon word vir die siekte van Hazelden nie, is ek van oordeel dat geen bevel ten aansien van die koste van die verrigtinge op 16 September 2004, gemaak moet word nie

.

[21] Bygevolg word die volgende bevel gemaak:

1. Eiser se aksie onder saaknommer 6491/04, word met koste van die hand gewys.

2. Applikant word gelas om eerste respondent se gedingskoste ten aansien van die aansoek onder saaknommer 7147/04, te betaal.

3. Geen kostebevel word gemaak ten aansien van die uitstel van voormelde aksie en aansoek op 16 September 2004 nie.

________________

P. B. Fourie, R

RAPPORTEERBAAR

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

[KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING]

Saaknommer: 6491/04

In die saak tussen:

WILLIE VAN DER VYVER Eiser

en

JAN PIETER KRUYSHAAR Verweerder

Advokaat vir die Eiser : Adv. L. M. Olivier

Advokaat vir die Verweerder : Adv. J. A. L. Beyers

Prokureur vir die Eiser : Mnr. H. Ehrich van Laubscher & Hattingh Ingelyf.

Prokureur vir die Verweerder : Mnr. Basson van Wilson Morkel Basson Ing.

Datums van verhoor : 2 Maart 2005, 3 Maart 2005

Datum van uitspraak : 15 April 2005

---