---

IN DIE HOE HOF VAN SUID-AFRIKA

(WES-KAAP HOE HOF, KAAPSTAD)

Saaknr.: 9362/2009

In die saak tussen:

ROSA SUSANNA VAN RHYN Applikant / Eerste Verweerder

ABSA BANK BEPERK Tweede Verweerder

en

EPHRAIM KWENDA Respondent / Eiser

UITSPRAAK: 2 JUNIE 2010

KLOPPER WnR. : Inleiding

Hierdie is 'n aansoek in terme van Reel 27 vir die opheffing van 'n belet en kondonasie vir die laat liassering van Applikant (Eerste Verweerder) se pleit. Die aansoek word geopponeer en geen ooreenkoms soos in Reel 27 (1) beoog word kon tussen die partye bereik word nie. Vir doeleindes van hierdie uitspraak sal ek na die partye verwys soos hulle in die aansoek voorkom.

Die agtergrondsfeite

Die volgende feite het aanleiding gegee tot hierdie aansoek:

1. Die Respondent het die Applikant en Tweede Verweerder gedagvaar op 8 Mei 2009.

2. Die Respondent eis:

"1. An order declaring that the purported cancellation of First Defendant dated the 25^th March 2009 of the agreement is of no force and effect;

2. An order declaring that the Plaintiff is entitled to receive registration of transfer of the property in his name from the First Defendant and an order directing the First Defendant to pass transfer of the property in name of the Plaintiff;

3. An order directing the First Defendant to sign all and any documents presented to her by the conveyancers, Miller, Bosman to pass transfer of the property known as "Plot 6 Firlands, Portion 68 of farm 959, Firlands" in the name of the Plaintiff;

4. Alternatively, if the First Defendant fails to sign the documents within 5 days after same being presented to her, then the Sheriff for the district of Strand shall be authorised to sign the documents on behalf of First Defendant;

5. Costs of suit;

6. Further and/or alternative relief."

3. Die eis is gebaseer op 'n skriftelike koopkontrak (hierna genoem die Kontrak) wat gesluit is tussen die partye op 1 December 2008.

4. Applikant het op 28 Mei 2009 'n Kennisgewing om te Verdedig op die Respondent se prokureurs beteken.

e) 'n Kennisgewing van opeising van pleit is deur die Respondent se prokureurs op Applikant se prokureurs beteken op 3 Augustus 2009.

f) Die Applikant het nie binne tyd haar pleit op die Respondent beteken en dit geliasseer nie.

g) Die pleit is egter opgestel op 23 Augustus 2009 maar kon nie geliasseer word nie.

Feite rondom die Koopkontrak wat aanleidinq qeqee het tot die Eis teen die Applikant

a) Die skriftelike Koopkontrak aangegaan deur die Applikant en die Respondent was vir die verkoop van onroerende eiendom in die Gordonsbaai omgewing.

b) Die Koopprys was R2.8 miljoen en betaalbaar soos volg:

i) R1 miljoen op of voor 31 Desember 2008;

ii) R1 miljoen op of voor 31 Januarie 2009
en;

iii) die balans van R800 000 op of voor 28 Februarie 2008.

c) Die Koopprys ingevolge die Kontrak moes soos volg betaal word: "On or before the 31/12/2008, the Purchaser must pay R1 000 000-00 (in words: One Million Rand) in trust to the Conveyancer, who will deposit the money in an interest bearing trust account, the interest thereon accruing to the Purchaser" (Par 4.1.1 van die Kontrak). "(the balance of the purchase price must be paid to the Conveyancer as a second deposit on 31/01/2008 of R1 000 000-00 (One Million Rand) and the balance on or before 28/02/2009 (Par 4.1.2 van die Kontrak).

d) Die "Conveyancer" waarna daar verwys word, word in par 2.3 van die Kontrak soos volg aangedui:

"the transferring attorneys appointed by the Seller/Purchaser, namely Miller, Bosman & Le Roux."

e) Die Respondent het sekere betalings gemaak aan Miller, Bosman en Le Roux maar van die betalings was laat. Dit het ingesluit:

i) R1 000 000 op 22 Desember 2008

ii) R1 000 000 op 6 Maart 2009

iii) R400 000 op 16 Maart. 2009

iv) R400 000 op 17 Maart 2009.

f) Die Applikant se prokureurs het op 10 Maart 2009 'n aanmaningsbrief gestuur aan die Respondent waarin hulle betaling van die koopprys geeis het voor sluiting van besigheid op 17 Maart 2009. Daarin is aangedui dat die betaling aan prokureurs Malan, Lourens en Arendse gemaak moet word.

g) Die Respondent soos in (e) supra aangedui, het egter betalings gemaak aan Miller, Bosman & Le Roux soos dit in die kontak aangedui was.

h) Op 25 Maart 2009 en omdat die betaling nie gemaak is soos aangedui in die aanmaningsbrief nie, stel die Applikant vir die Respondent in kennis dat weens kontrakbreuk die kontrak gekanselleer word en die Applikant haar regte uitoefen in terme van par 9.2.1 van die Kontrak.

Die beginsels van toepassing op 'n aansoek ingevolge Reel 27

Die algemene benadering te vinde in regspraak en ander gewysdes toon dat die Hof 'n wye diskresie het om nie-nakoming van die Reels te kondoneer. Dit is egter duidelik dat 'n party nie net daarvoor kan vra as 'n blote formaliteit nie.

In Gumede v Road Accident Fund 2007 (6) SA 304 CPD op 307 verklaar VAN REENEN R soos volg:

"Condonation of the non-observance of Court orders and rules is not a mere formality. A party seeking condonation must satisfy the Court that there is sufficient cause for excusing the non-compliance. Whether condonation should be granted or not is a matter of discretion that has to be exercised having regard to all the circumstances of the particular case."

Dit is duidelik dat die Applikant goeie gronde (good cause) moet aantoon waarom die Hof sy diskresie ten gunste van die Applikant moet uitoefen.

Twee vereistes het in the praktyk uitgekristaliseer en word deur die geleerde skrywer Erasmus in "Superior Court Practice" op Bl. 1 - 171 en 172 soos volg uiteengesit:

"The first is that the applicant should file an affidavit satisfactorily explaining the delay."

Voorts dui die skrywer aan:

"The second requirement is that the applicant should satisfy the court on oath that he or she has a bona fide defence. Regarding this requirement it has been held that the minimum that the applicant must show is that his or her defence is not patently unfounded and that it is based upon facts (which must be set out in outline) which, if proved, would constitute a defence."

Daar word ook aangedui dat die aspek van benadeling vir 'n eiser ook oorweeg moet word.

In die algemeen word daar ook aanvaar dat die verweer nie in detail aangedui moet word nie (Sien Ford v Groenewald 1977 (4) SA 224 (T)) en dat die toets soortgelyk is aan die toets wat toegepas word op die verweerder se verklaring in 'n aansoek om summiere vonnis (Sien Flugel v Swart 1979 (4) SA413 (E)).

Wat hierdie benadering betref verklaar die Hof in Die Afrikaanse Pers Beperk v Neser 1948 (2) SA 295 (C) op 297 soos volg:

"Satisfy does not mean "prove". I take satisfy to mean therefore that the Court must feel that there is a fair possibility that the Defendants' defence is a good one . . . ."

Die Applikant se redes vir nie-nakoming van die Reels

Ek moet aandui dat ek dit moeilik gevind het om vas te stel wat die redes vir die vertraging was_ygegrond op wat aangedui is in die eedsverklarings van RUTH VILJOEN en ROSA VAN RHYN. As ek die feite korrek verstaan het, is die vertraging te wyte aan die feit dat die Applikant nie telefonies of op enige ander beskikbare wyse gekontak kon word om instruksies te gee en te konsulteer met 'n advokaat vir die opstel van 'n Verweerskrif. Die Applikant het eers op 13 Augustus 2009 kontak gemaak met haar prokureurs. Die aanduiding is dat sy nuwe telefoon-nommers verkry het wat sy nie voorheen aan haar prokureurs verwittig het nie. Die Verweerskrif is toe opgestel op 25 Augustus 2009. Daarna en omdat Adv. Schreuder te besig was, moes 'n ander advokaat aangestel word om die Reel 27 aansoek te bring. Dit het plaasgevind op die 21 September 2009.

Mnr. Roestorf vir die Respondent in sy argument het aangevoer dat die Applikant se redes vir die vertraging onoortuigend is. Hy voer verder aan dat regsverteenwoordigers dikwels verantwoordelik is vir vertragings wat die regte van ander aantas en dan aanvaar dat hulle kondonasie sal kry. Hy het die Hof verwys na die feit dat die Verweerskrif geliaseer moes word voor 26 Junie 2009 en dat dit nie gedoen is in die tydperk van 2 maande voor die Kennisgewing van Opeising beteken is nie. Voorts het hy dit onaanvaarbaar gevind dat dit 12 dae sou neem om 'n eenvoudige verweerskrif op te stel.

Dit is die Applikant se versoek van wat ek kan aflei in haar eedsverklaring dat die Hof haar nie moet penaliseer vir die vertraging omdat dit nie te wyte is aan enige versuim of nalate aan haar kant nie. (Par 9). Daar is gesag vir die feit dat die Howe in die verlede nie 'n litigant wou penaliseer vir die nalatigheid of traagheid van 'n prokureur nie - Sien Service Motor Supplies (1956) (Pty) Ltd v Fouche 1960 (3) SA 672 (W) op 675.

Ek stem saam met Mnr. Roestorf dat daar wel kritiek gelewer kan word teen aspekte wat aandui dat daar geen dringendheid te bespeur is by Applikant se prokureurs wanneer dit gekom het by die nakoming van die Reels nie. Alhoewel daar erkenning gegee word vir die feit dat 'n litigant nie gestraf moet word vir die nalatigheid van 'n prokureur nie, moet daar ook kennis geneem word van die feit dat daar beperkings is wanneer toegewings in sulke gevalle versoek word - Sien Saloojee v Minister of Community Development 1965 (2) SA 135 (A) op 141 and Parries v Sheriff, Magistrate's Court, Wynberq 1998 (3) SA 34 (SCA) op 44.

Die Applikant se verweer

Soos alreeds supra aangedui is, moet die Applikant ook aantoon dat daar 'n bona fide verweer is. - Sien Erasmus - "Superior Court Practice" supra.

In Nathan (Ptv) Ltd v All Metals (Pty) Ltd 1961 (1) SA 297 (D & CLD) op 300 het HENOCHSBERG J gese:

"It has, however, become the practice of the Courts to have before them an affidavit of merits, but I think that all that the Court really requires is to be satisfied that the defendant bona fide believes that he has a good defence to the action."

Soos ek alreeds aangedui het is die toets nie dit wat sou toegepas word by 'n verhoor nie.

Soos blyk uit die stukke en Mnr Muller se betoog, is dit Applikant se verweer dat alhoewel die kontrak sou stipuleer dat die betalings gemaak moet word aan die "Conveyancer" en laasgenoemde spesifiek genoem word in die kontrak, die Applikant as Verkoper die aktebesorger aangestel het. Die Applikant is dus geregtig as gevolg daarvan om die mandaat op eensydige wyse te beeindig. (As ek die situasie korrek verstaan is die aktebesorger die agente van die Verkoper in hierdie omstandighede). Voorts word daar betoog dat die Applikant besluit het om die mandaat te beeindig. Daar word beweer dat die Respondent in kennis gestel is daarvan en versoek is om die betaling aan Malan, Lourens en Arendse te maak.

Daar word verder aangevoer dat die Respondent versuim het om die betaling diensooreenkomstig te maak. Applikant het dit beskou as kontrakbreuk en het die kontrak gekanselleer op die basis uiteengesit in par 9. daarvan. Daar word ook aangevoer dat die Klousule in par. 12.2 van die Kontrak vervat, ten opsigte van wysigings wat slegs in skrif gedoen kan word nie van toepassing is op die besonderhede van die aktebesorger nie. Mnr. Muller het ook verwys na SA Sentrale Ko-op Graanmaatskappy Bpk v Shifren and Others 1964 (4) SA 760 (A) waar die beginsels wat van toepassing is, behandel word.

Die teenargument geopper deur Mnr. Roestorf is kortliks dat die Applikant nie 'n bona fide verweer het nie. Hy dui aan dat waar die kontrak die plek van prestasie duidelik aangedui het, die Applikant nie geregtig was om dit te verander soos sy wel gedoen het nie. Voorts was daar geen kontrakbreuk en kon die Applikant nie die kontrak kanselleer nie. Daar is ook 'n dispuut oor die feit dat daar behoorlike kennis van die beeindiging van die mandaat aan die Respondent gegee is.

Mnr. Roestorf het ook versoek dat ek die aangeleentheid moet hanteer op die wyse uiteengesit in PLJ Van Rensburg en Vennote v De Dulk 1971 (1) SA 112 (WPA). HIEMSTRA R soos hy destyds was het op grond daarvan dat die verweer uitsluitend op regsgronde berus het, besluit dat die Hof in 'n posisie was om die verweer te beoordeel en finaal te beslis.

Ek is van mening dat ek nie hierdie beginsel in die onderhawige saak moet toepas nie en wel om die volgende redes:

a) Eerstens, omdat ek nie oortuig is op die feite aan my voorgele in hierdie aansoek dat die verweer suiwer op regsgronde berus nie en,

b) Tweedens, omdat daar weens die aard van die aansoek en in die stukke aan my voorgehou in terme van Reel 27, nie na my mening in detail met al die relevante aspekte gehandel is nie.

Ek is van mening dat die verweer geopper ten minste 'n "arguable cause" is soos in Feldman v Feldman 1986 (1) SA 449 (T) vereis was. Ek verwys baie kortliks na die volgende om dit te illustreer.

In Christie - The Law of Contract - 5e Uitgawe op 409 se die geleerde skrywer onder die Hoof:

"TO WHOM PERFORMANCE MAYBE MADE

When the contract that creates the obligation contains a term stating that payment is to be made or may be made to a particular third party an argument sometimes arises over whether the third party is an agent to receive payment, whose authority may be revoked by the creditor, an adiectus solutionis gratia, whose authority may be revoked only by agreement between the creditor and the debtor, or an adstipulator whose authority may not be revoked and who may sue for payment in his own name."

Voorts se die geleerde skrywer op dieselfde bladsy:

"What matters is the proper interpretation of the contract in order to ascertain what was really agreed, whether the question is the right of the third party to sue or the validity of a payment to him."

In Compan v Dorbyl Structural Engineering 1983 (4) 107 op 111 beslis die Hof:

"It is quite apparent in my view that a distinction is drawn in the above passage (met 'n verwysing na Digest 46.3 95.5) between the creditor and the person solutionis causa adiectus. The latter is only the person to whom, by agreement with the creditor, payment is to be made."

Oor die argumente wat verder aangevoer mag word oor die aanstelling van 'n aktebesorger en die beeindiging van die mandaat kan daar na Basson v Remini and Another 1992 (2) SA 322 NPD gekyk word. Daar is daarin na my respekvolle mening korrek aangedui dat die verhouding tussen die aktebesorger en die partye wel gebaseer is op verteenwoordiging en dat die aktebesorger wel 'n agent is. Die vraag is egter wie se agent dit eintlik is.

Slotsom

Nieteenstaande aspekte in die Applikant se redes vir nie-nakoming van die Reels wat na my mening onbevredigend is, het ek na oorweging van die feite besluit om my diskresie ten gunste van die Applikant uit te oefen en om haar nie te penaliseer nie. Alhoewel ek ook van mening is dat aspekte van die Applikant se verweer in die lig van die feite op onvaste grond staan, is ek vir die redes alreeds genoem, tevrede dat dit nie "patently unfounded" is nie. (Sien Erasmus supra).

Die kostebevel

Die Applikant het versoek dat die kostes, kostes in die geding moet wees. Die Respondent het egter versoek dat die aansoek afgewys moet word met kostes. Mnr. Roestorf het verder die submissie gemaak dat indien die aansoek toegestaan word, dit in die omstandighede nie onredelik was vir die Respondent om dit te opponeer nie. Ek stem saam. Ek het in die omstandighede besluit dat die algemene reel dat die applikant die koste van die aansoek moet betaal, gevolg moet word en dat die koste van die opponering van die aansoek, koste in die geding moet wees.

Bevel

In die omstandighede word die volgende bevel gemaak:

a) Die aansoek slaag en die belet op die betekening en liassering van die Applikant se Verweerskrif word opgehef;

b) Die Applikant word gelas om haar pleit voor of op Dinsdag 15 Junie 2010 op die Respondent te beteken en te liasseer;

c) Die Applikant sal die kostes van hierdie aansoek betaal.

500. Die kostes van die opponering van die aansoek sal kostes in die geding wees.

K J KLOPPER WnR

---