South Africa: Western Cape High Court, Cape Town

You are here:  SAFLII >> Databases >> South Africa: Western Cape High Court, Cape Town >> 2011 >> [2011] ZAWCHC 26

| Noteup | LawCite

---

Eybers NO and Others v Beaufort West Minerals (Edms) Bpk (11584/10) [2011] ZAWCHC 26 (24 February 2011)

Download original files PDF format RTF format

en

BEAUFORT WEST MINERALS (EDMS) BEPERK Respondent

UITSPRAAK GELEWER: 24 FEBRUARIE 2011 FOURIE, R:

[1] Applikantc hct die hof op n semi-dringende basis genader vir 'n bevel ter spesifieke nakoming deur respondent van die bepalings van 'n koopooreenkoms, waarkragtens die Leon Eybers Trust ("die trust") op 11 April 2005 sekere plaasciendom gclcc in die Beaufort-Wes distrik, aan respondent verkoop het. Die aansoek word bestry.

[2] Die agtergrond-gebeure wat aanleiding gegee het tot die aansoek. word volledig uiteengesit in die partye se eedsverklarings. Soos ek hierna sal aantoon, is die geskil tussen die partye nou beperk tot twee eng geskilpunte wat bcregting verg. In die lig daarvan is ck nic voorncmens om weereens n volledige uiteensitting van die rclcvantc fcite te verskaf nie en aanvaar ek dat enige persoon wat 'n belang in hierdie uitspraak het, volledig op hoogte is van die relevante feite. soos vervat in die partye se onderskeie eedsverklarings.

[2] Die twee geskilpunte wat beregting verg, is die volgende:

1. Die locus standi van die appiikante.

2. Respondent se verweer dat die bctrokkc koopoorcenkoms gekanselleer is.

[3] Die wese van respondent se beloog vir so verre dit die locus standi-verweer betref, is dat eerste applikant as deponent tot die funderende eedsverklaring, nic beweer dat hy deur sy twee medc-trustecs (tweede en derde applikante) gemagtig is om die aansoek namens hulle te bring nie. Inteendeel, wys respondent daarop dat eerste applikant bloot se dat hy behoorlik gemagtig is deur sy mcdc-trustees om die aansoek namens die trust te bring. Wat hy nic se nie, en behoort te se, beloog respondent, is dat hy ook sy mede trustees in die aansoek verteenwoordig. Respondent voer aan dat dit 'n fatale gebrek is en die aansoek op hierdie basis alleen van die hand gewys moet word.

[4] Die gesag in hierdie verband is duidelik. In Honore's South African Law of Trusts, 5dc Uitgawe, bladsy 322, word dit as volg gestcl:

"All the trustees must join in suing and ail must be sued, though it is sufficient for one trustee, ifproperly authorised by the remaining trustees, to sign a power oj attorney on their behalf, at least before action is institiited-attempied ratification thereafter is ineffectual "

Sien ook Goolam Ally Family Trust v Textile Curtaining and Trimming 1989 (4) SA 985 (K) en Van Der Westhuizen v Van Sandwyk 1996 (2) SA 490 (WPA).

[5] Die rede waarom, as algemene reel, al die trustees partye moct wees in n aksie om 'n reg af le dwing wat die trust toekom, is die feit dat Yi trust nie *n regspersoon is nie en die bates van Yi trust in die trustees in hulle hoedanigheid as trustees vestig. Soos gemcld. is die uitsondering die geval waar 'n trustee deur sy mede-trustees gemagtig word om namens hulle 'n aksie in te stcl. Bchalwe in die geval waar die trustakte spesifieke formal iteitsvereisles voorskryf, kan die magtiging deur die mede-trustees op informeie wyse geskied. Honore, supra, stel dit as voig te bladsy 322-3:

"There appears moreover to he no requirement of formality regarding how the remaining trustees should signify their association with the action so long as adequate proof is produced that the litigating trustee was from the outset properly authorised to act on behalf of all the other trustees."

[6] Dit is gemenesaak dat die bewerings van eerste applikant in die funderende eedsverklaring, te kort skiet om te bewys dat hy deur sy mede-trustees gemagtig is om hierdie aansoek namens hulle te bring. Al drie die trustees word wel in funderende stukke genoem. maar is dit op sigself nie voldoende om die leemte aan te vul nie. Soos egter gebruiklik is in gevallc waar 'n party se magtiging om op te tree, bevraagtcken word, het eerste applikant in die repliserende eedsverklaring vcrdcre bewys gelewer ten einde te toon dat hy wel deur sy mede-trustees gemagtig is om die aansoek namens hulie te loods.

[7] Die volgende bewerings word in repliek gemaak:

1. Die trust is 'n familietrust met eerste, tweede en derde applikante as trustees. Derde applikant is eerste applikani se vader en tweede applikant is eerste applikant se eggenote.

2. Die bctrokke koopooreenkoms en hierdie voortspruitende regsgeding, is so ver die grootste gebeurtenis in die trust se bestaan en het die Eybcrs-familic, insluitcnde die trustees, dit deurentyd bespreek en is hulle op die hoogle daarvan gehou deur eerste applikant.

3. Voor die bring van die aansoek het eerste en tweede applikante 'n skritteiike resolusie onderteken waarin die aansoek gemagtig word. Derde applikant was nie op daardie lydstip beskikbaar om formeel die resolusie te onderteken nie, aangesien hy afgetree en woonagtig is te Hartcnbos. Hy was egter bewus daarvan en het te alle tye die aansoek ondersteun.

4. Eedsverklarings van tweede en derde applikante word aangeheg, waarin hulle beidc bevestig dat hulle te alle wesenlike tye bewus was van die aard en inhoud van die aansoek teen respondent en dit in hulle hoedanigheid as trustees, gemagtig en ondersteun het en is dit steeds die geval.

Die trustakte waarkragtens die trust opgerig is. skryf nie n spcsitleke wyse voor waarop magtiging aan 'n trustee verleen moet word in n geva! soos die onderhawigc nic. n Informele vvysc van verlening van sodanige magtiging sou dus voldoendc wees.

[8] Die kumulaliewe effek van die voormelde getuienis is dat die drie trustees nie alleen te alle wesenlike tye bewus was van die aansoek, en op hoogte was van die aard en inhoud daarvan nie, maar dit inderdaad vereis dat respondent as koper binne 60 dae na 29 April 2005, 'n bankwaarborg vir betaling daarvan moet verskaf.

[11] Klousule 16.1 van die koopooreenkoms bepaal dat die ooreenkoms onderworpc is aan n "opskortende voorwaarde" dat respondent n 60% lening binne 60 dae, teen die sekuriteit van 'n eerste verband oor die betrokke ciendom, bekom by 'n erkende finansiele instelling. Klousule 16.3 lui voorls as volg:

"Indien die gemelde lening nie voor of op die gemelde datum toegestaan is nie, sal of die verkoper of die koper die reg he om die ooreenkoms te kanselleer deur die gee van skriftelike kennisgewings tot die effek aan die teenparty,"

[12] Die tweede addendum van 11 Oktober 2005, het klousule 2 van die koopooreenkoms vcrvang en bepaal dat die balans van die koopprys bctaal sal word "14 dae nadat die prospekteerpermit ten opsigte van die eiendom waarvoor die koper of verkoper aansoek gedoen het ooreenkomstig klousule 15 hieronder. aan die koper toegestaan is of deur die verkoper aan die koper gesedeer is, welke geval ookal van toepassing mag wees... ".

Daarbencwens bepaal klousule 4 van die tweede addendum, dat die koopoorccnkoms onvcrandcr bly, behalwe soos uitdruklik andersins in die tweede addendum voorsien.

[13] Dit dien verder gemeld te word dat die prospektecrpermit, na verwys in klousule 2 van die tweede addendum, op 2 April 2008 aan die trust toegestaan is, waarna dit, na verkryging van ministeriele toestemming, gedurende 2009 aan respondent se genomineerde gesedeer is. Die betalingsdatum vir die balans van die koopprys verskuldig ingevolge die koopooreenkoms, het dus 14 dae na die gemelde sessie aangebreek. Dit is gemenesaak dat respondent "n deposito van 10% van die koopprys betaal het, maar versuim om die balans-koopprys te vereffen. Soos reeds gemeld, ontken respondent dat hy daarloe verplig is, aangesien hy aanvoer dat hy die koopoorccnkoms gekanselleer het.

[14] Die partye is dit eens dat klousule 16 van die koopooreenkoms nie n ware opskortende voorwaarde bevat nie. Hulle is dit verder eens dat dit bloot n term van die koopooreenkoms is. So gesien, bepaal klousule 16 dat indien Yi 60% lening nie binne 60 dae na datum van sluiting van die koopooreenkoms aan respondent toegestaan word nie, die trust as verkoper, of respondent as koper, die reg sal he om die koopooreenkoms te kanselleer. Dit is gemencsaak dat respondent nie binne die gemelde 60 dae tydperk 'n lening bckom het nie en is dit vender gemenesaak dat beide partye deur hulle optrede afstand gcdocn het van enige reg om die ooreenkoms te kanselleer weens die nie-verkryging van n lening deur respondent binne die gemelde 60 dae tydperk.

[15] Die betoog namens respondent is egler dat, aangesien die 60 dae tydperk na verwys in klousule 16 van die koopooreenkoms, lank voor die aangaan van die tweede addendum verstryk het, dit die bedoeling van die partye was dat die behoue klousule 16 van die koopooreenkoms twee deelbare elemente sou he: eerstens, die vcrkryging van finansiering deur respondent as koper, en tweedens, die verciste dat sodanige finansiering bekom sou word binne 60 dae vanaf datum van sluiting van die koopooreenkoms. Respondent betoog gevolglik dat, alhoewel die partye afstand gedoen het van die reg om hulle te beroep op die nie-verkryging van die lening deur respondent binne die 60 dae tydperk vermeld in kiousule 16 van die koopooreenkoms, hulle sekerlik nie afstand gedoen het van die reg om hulle te beroep op die nie-verkryging van finansiering (sonder tydsbeperking) deur respondent nic.

[16] Die eerste probleem wat ek met hierdie submissie het, is dat dit direk in stryd is met die uildruklike bepalings van die koopooreenkoms en die tweede addendum. Laasgenoemde bepaal uitdruklik dat, benewens klousule 2 van die koopooreenkoms, die res van die bepalings van die koopooreenkoms onverander bly voortbestaan. In klousule 16.3 van die koopooreenkoms word uitdruklik bepaal dat indicn die gemelde lening nie voor of op die gemelde datum toegestaan word nie, sal beide partye die reg he om die ooreenkoms te kanselleer. Die interpretasie wat respondent nou voorstaan, vereis dat die voormelde beklemtoonde gedeelte van klousule 16.3 gcignoreer moet word. Daar is na my mening geen grondslag waarop die uitdruklike beding in klousule 163, verlolk kan word as synde nie tydgebonde te wees nie.

[17] In Sasfin v Beukes 1989 (I) SA 1, het die Appelhof die benadering tot deelbaarheid van 'n kontrak as volg beskryf:

"The fundamental and governing principle with regard to severability is to have regard to the probable intention of the parties as it appears in, or can be inferred from, the terms of the contract as a whole. "

[18] Soos reeds gemeld, dui die bepalings van die koopooreenkoms, gelees met die tweede addendum, ondubbelsinnig daarop dat die reg om te kanselleer weens nie-verkryging van ti lening deur respondent, tydgebonde is. Ek moet aanvaar dat toe die partye die tweede addendum aangegaan het, hulle bewus was van die bepalings van klousule 16 van die koopooreenkoms. Desnieleenstaande kom hulle uitdruklik ooreen dat, benewens klousule 2, die bepalings van die koopooreenkoms onverander bly staan. Dit kan alleenlik dui op 'n bedoeling dat die reg van n party om die koopooreenkoms te kanselleer weens die nie-verkryging van finansiering deur respondent, steeds gekoppel is aan sodanige nie-verkryging binne n tydperk van 60 dae na sluiting van die koopooreenkom, en nic daarna nic. Anders gestel, kan ek. aan die hand van die bepalings van die koopooreenkoms cn tweede addendum as *n geheel, geen aanduiding vind van n bedoeling aan die kant van die partye om so 'n reg van kansellasie ook te koppel aan n latere (na verloop van meer as 60 dae na sluiting van die koopooreenkoms) nie-verkryging van finansiering deur respondent nie.

[19] Ek bevind gevolglik dat klousule 16 van die koopooreenkoms nic deelbaar is, soos aangevoer deur respondent nie. Dit volg derhalwe dat respondent se skrywe van 25 Mei 2010, geen geldige kansellasie van die koopooreenkoms daar kon stel nie, aangesien dit nie gegrond was op die nie-verkryging van die gemelde lening deur respondent binne 60 dae na datum van die koopooreenkoms nie. Respondent het dus geen reg tot kansellasie verwcrf weens die latere bcwccrde nie-verkryging van finansiering nie.

[20] Ek is dit verder eens met die submissie namens applikant, dat selfs indien respondent gelyk gegee word aangaande die deelbaarheid van klousule 16 van die koopooreenkoms, daar nie bewys is dat respondent nie in staat was om 'n lening soos bedoel in klousule 16, naamlik *n 60% lening, te verkry nie. Die saak wat deur respondent uitgemaak word, is dat daar onsuksesvol aansoek gedoen is vir die toestaan van 'n lening van R8 miljoen deur die bctrokke finansiele instclling. n Berekening toon egter dat 60% van die koopprys Yi bedrag van ongeveer R5.2 miljoen beloop, vir welke mindere bedrag die respondent, op sy eie weergawe, nie aansoek gedoen het nie. Dit volg dus dat die gebeurtenis waarop die reg tot kansellasie deur respondent gegrond sou moes word, naamlik die nie-verkryging van *n lening van ongeveer R5,2 miljoen, nie plaasgevind het nie.

[21] In die lig van die voorafgaande, bevind ek dus dat daar geen geldige kansellasie van die koopooreenkoms deur respondent was nie.

Die koopooreenkoms is gevolglik steeds van krag en is applikante geregtig op die spesifieke nakoming van die bepalings daarvan.

[22] Die volgendc rcgshulp word dcrhalwc vcrlccn:

1. 'n Bevel word ooreenkomslig paragrawe 1, 2 en 4 van applikante se kennisgewing van mosie, gedateer 24 Junie 2010, gemaak.

2. Respondent word gelas om applikante se koste van die aansoek te betaal.

P B Fourie, R