Republiek van Suid-Afrika

In die Hooggeregshof van Suid-Afrika 

Wes-Kaap Hoe' Hof, Kaapstad

								Saak No:   1689/2010

In die saak van

SCHMIDT BOU ONTWIKKELINGS BK				APPLIKANT

Versus

L VON W BESTER N.O.				EERSTE RESPONDENT
(in sy hoedanigheid as mede likwidateur
Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk
h/a PROCON [in likwidasie], met
Meesters verwysingsnr, S60/2009)

EM DORFLING N.O.					 TWEEDE RESPONDENT
(in sy hoedanigheid as mede likwidateur
Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk
h/a PROCON [in likwidasie], met
Meesters verwysingsnr. S60/2009)

PQ NAIDOO N.O.					 DERDE RESPONDENT
(in sy hoedanigheid as mede likwidateur 
Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk 
h/a PROCON [in likwidasie], met 
Meesters verwysingsnr. S60/2009) 

CP VAN ZYL N.O.					VYFDE RESPONDENT
(in sy hoedanigheid as mede likwidateur 
Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk 
h/a PROCON [in likwidasie], met Meesters 
verwysingsnr. S60/2009) 

ABSA BANK BEPERK				VIERDE RESPONDENT

DIE REGISTRATEUR VAN AKTES, WES -KAAP  SESDE RESPONDENT

				Uitspraak Gelewer: 17 Augustus 2011

Louw R

[1]     Hierdie is 'n aansoek vir n bevel:
1. wat verklaar dat die applikant die eienaar is van 'n stuk grond wat in die naam van 'n maatskappy, Innova Holdings (Eiendoms) Bpk {Innova), wat op 14 April 2009 ingevolge 'n spesiate besluit van 31 Maart 2009 in vrywillige likwidasie geplaas is, geregistreer is;
2. dat die tersaaklike inskrywings in die akteskantoor en die tersaaklike transportakte dienooreenkomstig reggestel word,
3. dat n verband wat op 11 Desember 2007 ter versekering van 'n lening van R4m aan Innova ten gunste van die vyfde respondent (Absa Bank) oor die betrokke stuk grond passeer is. gekanselleer word.

[2] Die applikant is Schmidt Bouontwikkelings Bk en die eerste vier respondente is die likwidateurs van Innova.

[3) Gedurende 2003 was die applikant die geregistreerde eienaar van 'n stuk grond by Sedgefield wat meer volledig beskryf word as: Erf 3117 Sedgefield gelee' in die Sedgefield Munisipaliteit, Weskaap Provinsie Groot: 1.9795 ha gehou ingevolge Transportakte T98193/1993. In die stukke word na hierdie stuk grond verwys as die moedererf.

[4] Op 2 Oktober 2003 sluit die applikant 'n skriftelike koopkontrak met Bendigo Holdings (Edms) Bpk ('Bendigo') ingevolge waarvan die applikant 'n gedeelte van die moedererf wat ongeveer 1.4 ha groot is, aan Bendigo verkoop net vir R1,1m. Nege maande na sluiting van die koopkontrak, op 6 Julie 2004. word Bendigo se naam na Innova Holdings (Edms) Bpk verander.

[6] Op 23 Augustus 2004 is toestemming verleen vir die onderverdeling van die moedererf en op 31 Januarie 2005 het die Landmeter generaal die onderverdelings kaarte vir die onderverdeling van die moedererf in twee aparte erwe goedgekeur en die twee aparte stukke grond is as volg beskryf:

[7] Dit is gemene saak dat Innova van voornemens was om die afverkoopte gedeelte in woonerwe te verdeel en te ontwikkel. Vir hierdie doel is die nodige toestemming aan Innova verleen om die afverkoopte gedeelte verder in kleiner erwe te verdeel en is die onderverdeling mettertyd gedoen.

[8] Die applikant net onmtddelik na die slutting van die koopkontrak op 2 Oktober 2003, aan 'n Mnr. Andre Kleynhans, 'n prokureur van Sedgefield opdrag gegee om toe te sien tot die oordrag van die afverkoopte gedeelte aan Innova wat op daardie stadium nog as Bendigo bekend gestaan net Mnr. Casper Johannes Schmidt wat saam met sy gewese vrou die enigste twee lede van die applikant is, het aan die einde van 2003 (waarskynlik gedurende November van daardie jaar) 'n volmag dokument vir die oordrag onderteken. Soos blyk uit wat hierbo uiteengesit is, was toestemming vir die onderverdeling van die moedererf op daardie stadium nog nie toegestaan nie. Dit is dus nie duidelik presies hoe die volmag dokument wat Schmidt indertyd onderteken het daar uitgesien het nie. Schmidt s6 in elk geval dat hy nie die volmag wat hy indertyd onderteken het gelees het nie. Hy s§ egter dat hy slegs bedoel het om 'n volmag te onderteken wat die oordrag van die gedeelte van die moedererf wat die applikant aan Bendigo verkoop het, tot gevolg sou he\

[9] Op 18 Mei 2005 word die moedererf. Erf 3117, Sedgefield in egter sy geheel aan innova oorgedra. Uit die transportakte blyk dit dat die oordrag geskied het:
1. Op sterkte van 'n dokument wat voorgee 'n volmag te wees wat op 19 November 2003 deur die applikant op Sedgefield uitgevoer is;
2. Na aanleiding van wat voorgee te wees die verkoop op 2 Oktober 2003 van die geheel van die moedererf, Erf 3117 aan Innova teen 'n koopprys van R1.1 m.

[10] Die dokument waarna in die transportakte verwys word as die volmag op sterkte waarvan die oordrag geregistreer is. is deel van die stukke in hierdie saak. Schmidt ontken nie dat sy handtekening aan die einde van die twee bladsy dokument verskyn nie maar
1. Hy ontken dat hy die dokument op 19 November 2003 onderteken net en hy wys daarop dat op die eerste bladsy daarvan verwys word na Innova as die oordragnemer. Innova net op 19 November 2003 nog as Bendigo (Edms) Bpk bekend gestaan;
2. Hy ontken dat hy die verandering van die datum van ondertekening op die tweede bladsy van 2004 na 2003, parafeer het en se dat die parawe wat daar verskyn en voorgee om sy parawe te wees, vervalsings is;
3. Hy ontken dat hy ooit n volmag verleen het dat, soos voorgegee word in die volmag dokument, die geheel van die moedererf. Erf 3117 na aanleiding van 'n koopkontrak waarin die applikant die geheel van daardie erf vir R1,1m aan Innova verkoop het, oorgedra moet word.

se weergawe nie, wat hierdie feite betref, die basis van die beslissing in hierdie saak moet wees nie.

[12] Daar is duidelike getuienis van omringende omstandighede wat aandui dat die applikant en Innova nie bedoel het om die geheel van die moedererf aan Innova te verkoop nie. So blyk dit dat meer as 'n jaar na sluiting van die koopkontrak op 2 Oktober 2003, daar gedurende November 2004 tentatiewe onderhandelinge tussen die applikant en Innova was wat skriftelik deur Innova aangevoer is. Die strekking van die onderhandelinge was dat die applikant ook die oorblywende gedeelte van die moedererf vir R500 000 aan Innova verkoop. Hierdie onderhandelinge het nie gelei tot die sluiting van "n kontrak nie en in Desember 2004 het Innova wat intussen reeds besit geneem het van die afverkoopte gedeelte, aangebied om hangende die oordrag van die afverkoopte gedeelte, besitsrente aan die applikant te betaal ten opsigte van daardie gedeelte.

[13] Die applikant het wel 'n beedigde verklaring van Kleynhans liaseer waarin hy op enigsins enigmatiese wyse spekuleer oor wat indertyd gebeur het. Kleynhans en ook Schmidt se spekulasie oor hoe dit gekom het dat 'n volmag dokument, wat op die getuienis klaarblyklik 'n vervalsing is. bekom en gebruik is om in stryd met die bedoeling van die applikant en Innova, die oordrag van die voile moedererf aan Innova te bewerkstellig, neem nie hierdie saak enigsins verder nie. Wat egter wel vas staan is dat Innova, soos die applikant, nie die bedoeling gehad het dat die geheel van die moedererf aan Innova oorgedra word nie.

[14] Ek meen dat. soos Mnr. Newdigate wat namens die applikant opgetree het betoog het. dit of gemene saak is of nie deur die respondente ontken kan word nie dat:
1. In terme van die onderliggende koopkontrak van 2 Oktober 2003 die applikant slegs 'n gedeelte van ongeveer 1,4 ha van die moedererf aan Innova (indertyd bekend as Bendigo) vir R1.1 m verkoop het: en
2. Ondanks die vorm en inhoud van die volmag wat gebruik is om die oordrag van die voile moedererf aan Innova in die akteskantoor te registreer, die applikant nie die bedoeling gehad het om die geheel van die moedererf aan Innova oor te dra nie en dat Innova insgelyks nie bedoel het om sodanige oordrag van die voile moedererf te neem nie.

[20] Die applikant vra dat die posisie in die akteskantoor reggestel word deur transportakte T38243/2005 te wysig om die werklike bedoeling van die partye weer te gee, deur die beskrywing van die eiendom wat oorgedra word van Erf 3117, Sedgefield, te verander na Erf 4675 ('n gedeelte van Erf 3117), Sedgefield.

[21] Nadat die applikant bewus geword het van die fout het die applikant eerstens vir Innova en na Innova se likwidasie, die likwidateurs van Innova versoek om hul samewerking te verleen tot die oordrag van die restant van die eiendom aan die applikant. Innova het geweier en later het die likwidateurs op grond van 'n regsmening wat hulle bekom het die standpunt ingeneem dat hulle nie by magte is om sodanige toestemming te verleen nie aangesien op die concursus (creditorum) eiendomsreg in (Innova). tans in likwidasie gesetel het' en dat oordrag slegs sal kan geskied indien die applikant n hofbevel tot die effek bekom.

[22] Art 4(1 )(b) van die Akteswet No 47 van 1937 bepaal dat die registrateur van aktes 'n fout in die beskrywing van 'n eiendom ingevolge 'n hofbevel kan regstel waar 'n party wat 'n belang het in die regstelling nie daartoe toestem nie. Regstelling ingevolge art 4 (1)(b) mag egter nie tot gevolg he dat enige reg oorgedra word nie

2. Dat transportakte T38243/2005 gewysig word deur die beskrywing van die eindom wat oorgedra word te vervang met Erf 4675 ('n Gedeelte van Erf 3117), Sedgefield;
3. Dat die verband onder nommer B113823/07 ten gunste van Absa Bank, gekanselleer word.

[25] Hoewel 'n aantal verwere in die antwoordende stukke namens die likwidateurs geopper word het Mnr. Olivier het tereg in argument namens die likwidateurs nie die feite of die regsposisie hierbo uiteengesit betwis nie. Hy betoog slegs dat die applikant nie geregtig is op die verklarende bevel en regstelling van die transportakte nie aangesien bevrydende verjaring intussen ingetree het.

[27] Mnr. Olivier se argument word nie gesteun deur die Knysna Hotel-saak nie. Daardie saak het wel ook oor verjaring gegaan het maar daar was die feite heeltemal anders Dit het daar gegaan oor die verjaring van 'n geldskuld. Die vraag was of die eis van n trustee van n insolvente boedel vir die betating van 'n bedrag geld wat uit hoofde van 'n koopkontrak van grond verskuldig was, verjaar het. Ten einde te bepaal of verjaring van die geldskuld reeds ingetree het moes bepaal word wanneer verjaring begin loop het. Die verkoopte eiendom was geregistreer in die naam van die Barnard egpaar wat voorheen binne gemeenskap van goed getroud was. By hut egskeiding het die gemeenskaplike eiendomreg van die grond bly voortbestaan. Albei se boedels is later gesekwestreer en Mnr. Barnard se trustee het die geheel van die eiendom. sonder die medewerking van mev. Barnard se trustee verkoop en het later n volmag sonder die medewerking van mev. Barnard se trustee voltooi en op sterkte van die volmag is oordrag van die eiendom verkeerdelik (omdat die trustee van die mede-eienaar se boedel glad nie betrokke was nie) op 21 September 1991 in die naam van die koper Knysna Hotel CC, oorgedra. Mev. Barnard se trustee het egter mettertyd van die verkoping en oordrag bewus geword en het 'n aansoek gebring vir die tersydestelling van die verkoop en oordrag. Die aansoek is geskik en mev. Barnard se trustee het teen betaling van 'n bedrag wat die helfte van die netto waarde van die eiendom verteenwoordig. in effek die verkoop en oordrag op 7 Mei 1993 geratifiseer. Volgens die kontrak het die skuld opeisbaar geword by registrasie van transport in die naam van die koper. Die vraag was gevolglik of verjaring op 21 September 1991 of 7 Mei 1993 begin loop het. Die hot bevind dat omdat die registrasie van oordrag nooit tersyde gestel is nie, die geldskuld reeds by registrasie op 21 September 1991 opeisbaar geword het en dat verjaring van die skuld reeds op daardie dag begin loop het. Dit het nie eers later toe mev. Barnard se trustee die oordrag op 7 Mei 1993 geratifiseer het. begin loop nie. Omdat die eis vir afdwinging van die geldskuld meer as drie jaar na 21 September 1990 ingestel is, het die skuld toe reeds verjaar. Die saak gaan dus oor die verjaring van die geldskuld en gaan nie soos hier die geval is, oor die verjaring al dan nie van die reg om die hof te nader om die titelakte te rektifiseer nie.

A claim for rectification does not have as a correlative a debt within the ordinary meaning of the word. Rectification of an agreement does not alter the rights and obligations of the parties in terms of the agreement to be rectified: their rights and obligations are no different after rectification. Rectification therefore does not create a new contract: it merely serves to correct the written memorial of the agreement. It is a declaration of what the parties to the agreement to be rectified agreed'.

The registration of the deed of transfer is not another agreement concerning the property sold It is a judicial recording of the final execution of the agreement of sale entered into between the parties and the symbolic delivery of the property'.

The policy of our registration laws with regard to fixed property requires the true contract under which the land is held to be reflected in the register (T)he court will not allow it to be used as an engine of fraud to extract from an adversary what the claimant knows that he never was entitled to and in order to prevent this it will cause the written contract and the register to be rectified. I think this right is an inherent right of our courts and it is well within their traditional equitable jurisdiction'.

[31] Absa Bank steun op estoppel as n verweer en staan die aansoek vir die kansellering van die verband oor die restant van erf 3177 wat op 11 Desember 2007 vir die bedrag van R4m geregistreer is, teen indien die bedrag wat deur die verband verseker word, nie betaal word nie.

[32] Die basis vir die verweer van estoppel word soos volg in paragraaf 7 van die antwoordende beedigde verklaring van Mnr. JC Rabe namens Absa Bank uiteengesit:

The applicant is also clearly estopped from denying that the immovable property in question was validly transferred and registered in the name of Innova Holdings (Pty)Ltd ('Innova'). Fifth respondent relied upon the representation made by Applicant's duly authorised attorney and the subsequent registration, to pass a bond over the property and advance monies to the purchaser pursuant thereto'.

[34] Ek meen dat selfs al word Mnr. Rabe se stelling op sigwaarde aanvaar, die verweer van estoppel nie uitgemaak word nie.

[35] Soos blyk uit wat ek reeds hierbo gese het, het die verteenwoordigers van Innova deurgaans geweet dat nog Innova nog die applikant bedoel het om eiendomsreg in die Restant aan Innova oor te dra. Hulle het dus deurgaans geweet dat Innova, ondanks die registrasie van oordrag van die geheel van die moedererf in akteskantoor. nooit die eienaar van die Restant geword het nie.

[36] Soos meer volledig hieronder bespreek, is ek van mening dat Innova se optrede die direkte en onmiddelike oorsaak was daarvan dat Absa Bank tot sy nadeel gehandel het deur die lening aan Innova te maak en die R4m aan Innova voor te skiet teen registrasie van die verband oor die Restant, as gevolg van die wanindruk by Absa Bank dat Innova die eienaar van die Restant is en dus daaroor mag beskik het. Dit blyk uit die verbandakte B113823/07 wat op 11 Desember 2007 oor die Restant geregistreer is dat Innova op 20 September 2007. in sy hoedanigheid as eienaar van die Restant, 'n volmag verleen het vir die registrasie van die verband wat op 11 Desember 2007 uitgevoer is.

[37] Die voorstelling waarop Absa Bank in die stukke staatmaak is die skyn wat verwek word deur die inhoud van transportakte T38243/2005. Uit hierdie dokument blyk dit verkeerdelik dat die applikant die geheel van die moedererf op 2 Oktober 2003 vir R1,1m aan Innova verkoop het; dat die applikant op 19

[38] Die vraag of daar 'n regsplig op die applikant gems het om die wanindruk wat die transportakte en die registrasie in die akteskantoor die wereld ingestuur het reg te stel hang daarmee saam of dit voorsienbaar was dat Innova op 'n opportunistiese wyse bedrieglik sou voorgee, op sterkte van die verkeerde registrasie in die akteskantoor, dat Innova inderwaarheid ook die eienaar van die Restant is. Hierdie vraag moet ook beantwoord word in die lig van die feit dat Innova omonwonde tekenne gegee het dat Innova nie die Restant gekoop het nie en daarom op 17 November 2004 navraag by die applikant se prokureur (Kleynhans) gedoen het daaroor of die applikant te vinde sou wees om ook die Restant vir R500 000 aan Innova te verkoop. Tweedens het Innova op 21 Desember 2004 skriftelik aangebied om vanaf 1 Januarie 2005 besitsrente van R8000.00 per maand ten opsigte van sy besit van die afverkoopte gedeelte aan die applikant te betaal hangende die oordrag van die afverkoopte gedeelte. Die vraag of daar 'n regsplig op die applikant gerus het hang ook saam met die vraag of daar uit beleidsoorwegings so 'n plig op *n eienaar van grond geplaas moet word waar in ons reg 'n negatiewe registrasiestelsel geld.

[40] Ek aanvaar nietemin sonder om so te beslis dat daar 'n regspiig op die applikant gerus het om die wanindruk wat die transportakte en die registrasie in die akteskantoor die wereld ingestuur het reg te stel omdat onskuldige derdes daardeur mislei kon word.

Quite plainly this does not mean that the tests previously employed in matters of this kind are to be disregarded. It simply means that they should be viewed not in isolation as before but in the context of a broader overall picture which would also include matters of policy and fairness.
There can be little doubt that if the plaintiff had chosen to sue the defendant in delict for the losses it suffered in not being able to recover payment from BPCC, the modern flexible test would have been applicable to determine the issue of legal causation. It is difficult to appreciate why a different test is to be applied when the same liability is to be determined on the same facts by dint of delictual action rather than of estoppel. Even so, it is not necessary in this case to decide finally whether the traditional tests of proximate cause, real cause or foreseeability, hitherto applied, have in the context been superseded by the more flexible test.'

[44] Die vraag is dus in hierdie geval of die applikant of Innova se optrede die onmiddellike of direkte oorsaak van Absa bank se optrede tot sy nadeel was.

[45] Ek meen dat Absa Bank nie bewys het dat sy optrede tot sy nadeel regtens veroorsaak is deur die applikant se optrede of versuim om op te tree.

'Die belangrikheid van hierdie vraag is dat indien Jones (die eerste koper) wel kennts (gehad) het van die werklike toedrag van sake, sou sy versuim om sodanige kennis aan verweerder (die tweede koper) oor te dra die oorsaak gewees het van die nadeel wat die verweerder gely het en sou die verweer van estoppel nie kan slaag nie.'

[48] Ek meen dat op die feite van hierdie saak. Innova se optrede regtens die oorsaak was vir die feit dat Absa Bank tot sy nadeel opgetree het en van die nadeel wat Absa Bank ly as gevolg van die feit dat hy geld voorgeskiet het op sterkte van 'n verband oor die Restant welke verband nie met die medewerking van die werklike eienaar van die Restant verkry is nie. Dit volg dus dat die verweer van estoppel nie kan slaag nie.

[49]   Die volgende bevel word gemaak:

Gehou kragtens Titelakte nr. T38243/2005 Groot: 5830 vierkante meter.
In die Munisipaliteit van Sedgefield Wes-Kaap Provinsie (hierna genoem die onroerende eiendom');

Erf 4675 ('n gedeelte van Erf 3117) Sedgefield, In die Munisipaliteit en Afdeling van Knysna, Wes-Kaap Provinsie Groot: 1,3965 (een komma drie nege ses vyf) hektaar, Soos aangedui op plan SG No 6615/2004;

4. Die Registrateur van Aktes word gemagtig en gelas om uitvoering te gee aan die bevele vervat in paragrawe 1.2 en 3 van hierdie bevel;
5. Die Eerste, Tweede, Derde. Vierde en Vyfde Respondente word gelas om die koste gesamentlik en afsonderlik te betaal.

WJ LOUW
Regter van die Hooggeregshof