---

Republiek van Suid-Afrika

In die Hooggeregshof van Suid-Afrika

Wes-Kaap Hoe' Hof, Kaapstad

Saak No: 1689/2010

In die saak van

SCHMIDT BOU ONTWIKKELINGS BK .................................................APPLIKANT

Versus

L VON W BESTER N.O. ........................................................EERSTE RESPONDENT

(in sy hoedanigheid as mede likwidateur

Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk

h/a PROCON [in likwidasie], met

Meesters verwysingsnr, S60/2009)

EM DORFLING N.O. ............................................................TWEEDE RESPONDENT

(in sy hoedanigheid as mede likwidateur

Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk

h/a PROCON [in likwidasie], met

Meesters verwysingsnr. S60/2009)

PQ NAIDOO N.O. .....................................................................DERDE RESPONDENT

(in sy hoedanigheid as mede likwidateur

Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk

h/a PROCON [in likwidasie], met

Meesters verwysingsnr. S60/2009)

CP VAN ZYL N.O. ...................................................................VYFDE RESPONDENT

(in sy hoedanigheid as mede likwidateur

Van Innova Holdings (Eiendoms) Beperk

h/a PROCON [in likwidasie], met Meesters

verwysingsnr. S60/2009)

ABSA BANK BEPERK ..........................................................VIERDE RESPONDENT

DIE REGISTRATEUR VAN AKTES, WES -KAAP ...............SESDE RESPONDENT

Uitspraak Gelewer: 17 Augustus 2011

Louw R

[1] Hierdie is 'n aansoek vir n bevel:

1. wat verklaar dat die applikant die eienaar is van 'n stuk grond wat in die naam van 'n maatskappy, Innova Holdings (Eiendoms) Bpk {Innova), wat op 14 April 2009 ingevolge 'n spesiate besluit van 31 Maart 2009 in vrywillige likwidasie geplaas is, geregistreer is;

2. dat die tersaaklike inskrywings in die akteskantoor en die tersaaklike transportakte dienooreenkomstig reggestel word,

3. dat n verband wat op 11 Desember 2007 ter versekering van 'n lening van R4m aan Innova ten gunste van die vyfde respondent (Absa Bank) oor die betrokke stuk grond passeer is. gekanselleer word.

[2] Die applikant is Schmidt Bouontwikkelings Bk en die eerste vier respondente is die likwidateurs van Innova.

[3) Gedurende 2003 was die applikant die geregistreerde eienaar van 'n stuk grond by Sedgefield wat meer volledig beskryf word as: Erf 3117 Sedgefield gelee' in die Sedgefield Munisipaliteit, Weskaap Provinsie Groot: 1.9795 ha gehou ingevolge Transportakte T98193/1993. In die stukke word na hierdie stuk grond verwys as die moedererf.

[4] Op 2 Oktober 2003 sluit die applikant 'n skriftelike koopkontrak met Bendigo Holdings (Edms) Bpk ('Bendigo') ingevolge waarvan die applikant 'n gedeelte van die moedererf wat ongeveer 1.4 ha groot is, aan Bendigo verkoop net vir R1,1m. Nege maande na sluiting van die koopkontrak, op 6 Julie 2004. word Bendigo se naam na Innova Holdings (Edms) Bpk verander.

[5] Dit was 'n opskortende voorwaarde van die koopkontrak dat op die applikant se koste daar binne twaalf maande na sluiting van die koopkontrak, eerstens goedkeuring verkry word vir die onderverdeling van die moedererf en tweedens, die registrasie van die afsonderlike titelakte van die gedeelte wat afverkoop word, plaasvind.

[6] Op 23 Augustus 2004 is toestemming verleen vir die onderverdeling van die moedererf en op 31 Januarie 2005 het die Landmeter generaal die onderverdelings kaarte vir die onderverdeling van die moedererf in twee aparte erwe goedgekeur en die twee aparte stukke grond is as volg beskryf:

1. Erf 4675 fn gedeelte van Erf 3117) Sedgefield Groot: 1,3965 ha (13 965m²) {"die afverkoopte gedeelte'); en

2. Restant Erf 3117 Sedgefield Groot 0,583 ha (5 830m³) ('die Restanf).

[7] Dit is gemene saak dat Innova van voornemens was om die afverkoopte gedeelte in woonerwe te verdeel en te ontwikkel. Vir hierdie doel is die nodige toestemming aan Innova verleen om die afverkoopte gedeelte verder in kleiner erwe te verdeel en is die onderverdeling mettertyd gedoen.

[8] Die applikant net onmtddelik na die slutting van die koopkontrak op 2 Oktober 2003, aan 'n Mnr. Andre Kleynhans, 'n prokureur van Sedgefield opdrag gegee om toe te sien tot die oordrag van die afverkoopte gedeelte aan Innova wat op daardie stadium nog as Bendigo bekend gestaan net Mnr. Casper Johannes Schmidt wat saam met sy gewese vrou die enigste twee lede van die applikant is, het aan die einde van 2003 (waarskynlik gedurende November van daardie jaar) 'n volmag dokument vir die oordrag onderteken. Soos blyk uit wat hierbo uiteengesit is, was toestemming vir die onderverdeling van die moedererf op daardie stadium nog nie toegestaan nie. Dit is dus nie duidelik presies hoe die volmag dokument wat Schmidt indertyd onderteken het daar uitgesien het nie. Schmidt s6 in elk geval dat hy nie die volmag wat hy indertyd onderteken het gelees het nie. Hy s§ egter dat hy slegs bedoel het om 'n volmag te onderteken wat die oordrag van die gedeelte van die moedererf wat die applikant aan Bendigo verkoop het, tot gevolg sou he\

[9] Op 18 Mei 2005 word die moedererf. Erf 3117, Sedgefield in egter sy geheel aan innova oorgedra. Uit die transportakte blyk dit dat die oordrag geskied het:

1. Op sterkte van 'n dokument wat voorgee 'n volmag te wees wat op 19 November 2003 deur die applikant op Sedgefield uitgevoer is;

2. Na aanleiding van wat voorgee te wees die verkoop op 2 Oktober 2003 van die geheel van die moedererf, Erf 3117 aan Innova teen 'n koopprys van R1.1 m.

[10] Die dokument waarna in die transportakte verwys word as die volmag op sterkte waarvan die oordrag geregistreer is. is deel van die stukke in hierdie saak. Schmidt ontken nie dat sy handtekening aan die einde van die twee bladsy dokument verskyn nie maar

1. Hy ontken dat hy die dokument op 19 November 2003 onderteken net en hy wys daarop dat op die eerste bladsy daarvan verwys word na Innova as die oordragnemer. Innova net op 19 November 2003 nog as Bendigo (Edms) Bpk bekend gestaan;

2. Hy ontken dat hy die verandering van die datum van ondertekening op die tweede bladsy van 2004 na 2003, parafeer het en se dat die parawe wat daar verskyn en voorgee om sy parawe te wees, vervalsings is;

3. Hy ontken dat hy ooit n volmag verleen het dat, soos voorgegee word in die volmag dokument, die geheel van die moedererf. Erf 3117 na aanleiding van 'n koopkontrak waarin die applikant die geheel van daardie erf vir R1,1m aan Innova verkoop het, oorgedra moet word.

[11] Daar is geen getuienis deur enige iemand wat indertyd by Bendigo/lnnova betrokke was en wat kan getuig oor hierdie gebeure waaroor Schmidt getuig het nie. Schmidt se weergawe is dus onbetwis en Mnre Olivier en Sievers wat onderskeidelik namens die likwidateurs en Absa Bank by die aanhoor van hierdie aansoek opgetree het. het nie betoog dat Schmidt

se weergawe nie, wat hierdie feite betref, die basis van die beslissing in hierdie saak moet wees nie.

[12] Daar is duidelike getuienis van omringende omstandighede wat aandui dat die applikant en Innova nie bedoel het om die geheel van die moedererf aan Innova te verkoop nie. So blyk dit dat meer as 'n jaar na sluiting van die koopkontrak op 2 Oktober 2003, daar gedurende November 2004 tentatiewe onderhandelinge tussen die applikant en Innova was wat skriftelik deur Innova aangevoer is. Die strekking van die onderhandelinge was dat die applikant ook die oorblywende gedeelte van die moedererf vir R500 000 aan Innova verkoop. Hierdie onderhandelinge het nie gelei tot die sluiting van "n kontrak nie en in Desember 2004 het Innova wat intussen reeds besit geneem het van die afverkoopte gedeelte, aangebied om hangende die oordrag van die afverkoopte gedeelte, besitsrente aan die applikant te betaal ten opsigte van daardie gedeelte.

[13] Die applikant het wel 'n beedigde verklaring van Kleynhans liaseer waarin hy op enigsins enigmatiese wyse spekuleer oor wat indertyd gebeur het. Kleynhans en ook Schmidt se spekulasie oor hoe dit gekom het dat 'n volmag dokument, wat op die getuienis klaarblyklik 'n vervalsing is. bekom en gebruik is om in stryd met die bedoeling van die applikant en Innova, die oordrag van die voile moedererf aan Innova te bewerkstellig, neem nie hierdie saak enigsins verder nie. Wat egter wel vas staan is dat Innova, soos die applikant, nie die bedoeling gehad het dat die geheel van die moedererf aan Innova oorgedra word nie.

[14] Ek meen dat. soos Mnr. Newdigate wat namens die applikant opgetree het betoog het. dit of gemene saak is of nie deur die respondente ontken kan word nie dat:

1. In terme van die onderliggende koopkontrak van 2 Oktober 2003 die applikant slegs 'n gedeelte van ongeveer 1,4 ha van die moedererf aan Innova (indertyd bekend as Bendigo) vir R1.1 m verkoop het: en

2. Ondanks die vorm en inhoud van die volmag wat gebruik is om die oordrag van die voile moedererf aan Innova in die akteskantoor te registreer, die applikant nie die bedoeling gehad het om die geheel van die moedererf aan Innova oor te dra nie en dat Innova insgelyks nie bedoel het om sodanige oordrag van die voile moedererf te neem nie.

[15] Die vraag is nou wat regtens die posiste is met die eindomsreg in die geheel van die moedererf. Die antwoord is te vind in die feit dat in ons reg die abstrakte teorie van die oordrag van eiendomsreg geld en dat ons 'n negatiewe registrasiestelsel het In Legator Mckenna v Shea and Others 2010 (1) SA 35 (HHA) OP 44 F-G het die hoogste Hof van Appel bevestig dat die abstrakte teorie ook vir die oordrag van eiendomsreg van onroerende goed geld. Op 44 G-J word die posisie soos volg verduidelik:

'[22] in accordance with the abstract theory the requirements for the passing of ownership are twofold, namely delivery - which in the case of immovable property is effected by registration of transfer in the deeds office - coupled with a so-called real agreement or 'saaklike ooreenkoms'. The essential elements of the real agreement are an intention on the part of the transferor to transfer ownership and the intention of the transferee to become the owner of the property (see eg Air-Ket (Edms) Bpk h/a Merkel Motors v Bodenstein en 'n Ander 1980 (3) SA 917 (A) at 922 E-F; Dreyer and Another NNO v AXZS Industries (Pty) Ltd supra at para 17). Broadly stated, the principles applicable to agreements in general also apply to real agreements. Although the abstract theory does not require a valid underlying contract, eg sale, ownership will not pass - despite registration of transfer - if there is a defect in the real agreement:

[16] ingevolge die abstrakte stelsel van eiendomsoorgang word die oorgang van eiendomsreg heeltemal losgemaak van die aanleidende oorsaak van die eiendomsoorgang en maak dit nie saak of die aanleidende regshandelik soos 'n koopkontrak geldig ongeldig, nietig of vernietigbaar is nie By die oordrag van eiendomsreg wat volg op die sluiting van "n koopkontrak word daar onderskei tussen twee regshandelinge, die verbintenisskeppende ooreenkoms wat die rede vir die oordrag uitmaak en die saaklike ooreenkoms waarin die wilsooreenstemming dat die oordrag van eiendomsreg plaasvind, vervat word. (Sien van der Merwe: Sakereg 2de Uitg 306). Dit beteken dat as die koopkontrak self ongeldig is. die eiendomsreg steeds oorgaan mits daar by die partye 'n bedoeling bestaan dat eiendomsreg oorgaan. 'n Negatiewe registrasiestelsel waarborg egter nie die korrektheid van die inligting wat in die register vervat is nie. (van der Merwe. opcit 342-3).

[17] In hierdie geval was daar wel 'n geldige verbintenisskeppende ooreenkoms, tewete die koopkontrak. Daar was egter geen saaklike ooreenkoms tussen die applikant en Innova wat die oorgang van die eiendomsreg van die geheel van die moedererf betref nie. Eiendomsreg van die hele moedererf het gevolglik nie oorgegaan nie. Daar was egter deurgaans ^:n bedoeling by die applikant en Innova dat die eiendomsreg oor die afverkoopte gedeelte aan Innova oorgedra sal word.

[18] Van der Merwe Op Cit 343 wys waarop dat registrasie in die akteskantoor soms tog kan plaasvind sonder dat aan al die vereistes vir registrasie voldoen is.

'So kan dit gebeur dat die vervreemder of een van sy regsvoorgangers nie eienaar van die grondstuk was nie, of weens minderjarigheid, kranksinnigheid of insolventverklaring nie bekwaam was tot eiendomsoordrag nie. Verder kan dit gebeur dat die handtekening van die vervreemder vervals is of dat hy die transportakte geteken het in die dwaling dat dit 'n ander dokument was. In al die bogenoemde gevalle sal die hof verbetering van die registers gelas ten gunste van die ware eienaar vis-a-vis ^ln bona fide verkryger.'

[19] Dit volg dus dat weens 'n gebrek aan 'n saaklike ooreenkoms. die registrasie van oordrag van die hele moedererf ingevolge transport akte T38243/2005 verkeerdelik plaasgevind het

[20] Die applikant vra dat die posisie in die akteskantoor reggestel word deur transportakte T38243/2005 te wysig om die werklike bedoeling van die partye weer te gee, deur die beskrywing van die eiendom wat oorgedra word van Erf 3117, Sedgefield, te verander na Erf 4675 ('n gedeelte van Erf 3117), Sedgefield.

[21] Nadat die applikant bewus geword het van die fout het die applikant eerstens vir Innova en na Innova se likwidasie, die likwidateurs van Innova versoek om hul samewerking te verleen tot die oordrag van die restant van die eiendom aan die applikant. Innova het geweier en later het die likwidateurs op grond van 'n regsmening wat hulle bekom het die standpunt ingeneem dat hulle nie by magte is om sodanige toestemming te verleen nie aangesien op die concursus (creditorum) eiendomsreg in (Innova). tans in likwidasie gesetel het' en dat oordrag slegs sal kan geskied indien die applikant n hofbevel tot die effek bekom.

[22] Art 4(1 )(b) van die Akteswet No 47 van 1937 bepaal dat die registrateur van aktes 'n fout in die beskrywing van 'n eiendom ingevolge 'n hofbevel kan regstel waar 'n party wat 'n belang het in die regstelling nie daartoe toestem nie. Regstelling ingevolge art 4 (1)(b) mag egter nie tot gevolg he dat enige reg oorgedra word nie

[23] Afgesien van die bepalings van art 4 (1)(b) van die Akteswet beskik die hooggeregshof oor die inherente bevoegdheid om bevele te maak in aangeleenthede wat verband hou met grond registrasie (Sien Ex Parte Millsite Investment Co (Ptv) Ltd 1965 (2) SA 583 (T) op 586 FG)

[24] Mnr Newdigate betoog dat die applikant gevolglik nie net geregtig is op regshulp teen die likwidateurs nie maar ook teen Absa Bank omdat die verband tengunste van die bank sonder die medewerking van die eienaar van die Restant, oor die Restant geregistreer is. Hy betoog dus dat die applikant geregtig is op n bevel

1. Wat verklaar dat die applikant steeds die eienaar van die restant van erf 3117 Sedgefield, groot 5830m¹ is;

2. Dat transportakte T38243/2005 gewysig word deur die beskrywing van die eindom wat oorgedra word te vervang met Erf 4675 ('n Gedeelte van Erf 3117), Sedgefield;

3. Dat die verband onder nommer B113823/07 ten gunste van Absa Bank, gekanselleer word.

[25] Hoewel 'n aantal verwere in die antwoordende stukke namens die likwidateurs geopper word het Mnr. Olivier het tereg in argument namens die likwidateurs nie die feite of die regsposisie hierbo uiteengesit betwis nie. Hy betoog slegs dat die applikant nie geregtig is op die verklarende bevel en regstelling van die transportakte nie aangesien bevrydende verjaring intussen ingetree het.

[26] Met verwysing na Knvsna Hotel CC v Coetzee NO [1997] ZASCA 114; 1998 (2) SA 743 (HHA) op 754 C-E, wys Mnr. Olivier daarop dat waar al die formaliteite vir oordrag nagekom is en so deur die registrateur van aktes aanvaar is en waar oordrag daarvolgens in die akteskantoor geregistreer is, 'n formele en regsgeldige oordrag van regie plaasvind. wat aanvegbaar mag wees maar. totdat dit deur 'n hofbevel tersyde gestel word, dit "n regsgeldige registrasie bly. Die party wat regstelling van die registrasie in die akteskantoor wil verkry, moet, so betoog Mnr. Olivier, die hof dus betyds en voordat die verjaringstermyn afgeloop het nader. Mnr. Olivier betoog voorts dat aangesien die registrasie van oordrag reeds op 18 Mei 2005 geskied het en dit sover gladnie voor hierdie aansoek op 2 Februarie 2010 op die respondente beteken is. tersyde gestel of gerojeer is nie, dit te alle tersaaklike tye ongeskonde gebly het. Verjaring het dus volgens Mnr. Olivier se betoog op 18 Mei 2005 begin loop en is nooit onderbreek of uitgestel nie en aangesien die applikant nie die oordrag binne drie jaar nadat dit geregistreer is_; aangeveg het nie. het die applikant se eis vir n verklarende bevel en vir die regstelling van die registrasie reeds voor 2 Mei 2010 verjaar.

[27] Mnr. Olivier se argument word nie gesteun deur die Knysna Hotel-saak nie. Daardie saak het wel ook oor verjaring gegaan het maar daar was die feite heeltemal anders Dit het daar gegaan oor die verjaring van 'n geldskuld. Die vraag was of die eis van n trustee van n insolvente boedel vir die betating van 'n bedrag geld wat uit hoofde van 'n koopkontrak van grond verskuldig was, verjaar het. Ten einde te bepaal of verjaring van die geldskuld reeds ingetree het moes bepaal word wanneer verjaring begin loop het. Die verkoopte eiendom was geregistreer in die naam van die Barnard egpaar wat voorheen binne gemeenskap van goed getroud was. By hut egskeiding het die gemeenskaplike eiendomreg van die grond bly voortbestaan. Albei se boedels is later gesekwestreer en Mnr. Barnard se trustee het die geheel van die eiendom. sonder die medewerking van mev. Barnard se trustee verkoop en het later n volmag sonder die medewerking van mev. Barnard se trustee voltooi en op sterkte van die volmag is oordrag van die eiendom verkeerdelik (omdat die trustee van die mede-eienaar se boedel glad nie betrokke was nie) op 21 September 1991 in die naam van die koper Knysna Hotel CC, oorgedra. Mev. Barnard se trustee het egter mettertyd van die verkoping en oordrag bewus geword en het 'n aansoek gebring vir die tersydestelling van die verkoop en oordrag. Die aansoek is geskik en mev. Barnard se trustee het teen betaling van 'n bedrag wat die helfte van die netto waarde van die eiendom verteenwoordig. in effek die verkoop en oordrag op 7 Mei 1993 geratifiseer. Volgens die kontrak het die skuld opeisbaar geword by registrasie van transport in die naam van die koper. Die vraag was gevolglik of verjaring op 21 September 1991 of 7 Mei 1993 begin loop het. Die hot bevind dat omdat die registrasie van oordrag nooit tersyde gestel is nie, die geldskuld reeds by registrasie op 21 September 1991 opeisbaar geword het en dat verjaring van die skuld reeds op daardie dag begin loop het. Dit het nie eers later toe mev. Barnard se trustee die oordrag op 7 Mei 1993 geratifiseer het. begin loop nie. Omdat die eis vir afdwinging van die geldskuld meer as drie jaar na 21 September 1990 ingestel is, het die skuld toe reeds verjaar. Die saak gaan dus oor die verjaring van die geldskuld en gaan nie soos hier die geval is, oor die verjaring al dan nie van die reg om die hof te nader om die titelakte te rektifiseer nie.

[28] Skuldverjaring ingevolge arts 10 en 11 van die Verjaringswet no 68 van 1969 kan nie in hierdie geval van toepassing wees nie aangesien die applikant nie poog om 'n skuld af te dwing nie. In Boundary Financing Ltd v Protea Property Holdings fPtv) Ltd 2009 (3) SA 447 (HHA) het die gegaan oor die vraag of 'n eis vir die rektifikasie van 'n kontrak vatbaar is vir bevrydende verjaring. Op 452 H- 453 C word die volgende gese" (Per Streicher, AR);

"A debt' is not defined in the Prescription Act. Dealing with the meaning of the Afrikaans "n skuld', Van Heerden AJA said in Oerfel en Andere NNO v Direkteur van Piaaslike Bestuur en Andere 1983 (1) SA 354 (A) at 370 B:

Volgens die aanvaarde betekenis van die begrip slaan "n skuld' op ^'n verpligting om iets te doen (hetsy by wyse van betaling of lewering van 'n saak of dienste), of nie te doen nie. Dit is die een pool van 'n verbintenis wat in die reel 'n vermoensbestanddeel en -verpligting omvat....

A claim for rectification does not have as a correlative a debt within the ordinary meaning of the word. Rectification of an agreement does not alter the rights and obligations of the parties in terms of the agreement to be rectified: their rights and obligations are no different after rectification. Rectification therefore does not create a new contract: it merely serves to correct the written memorial of the agreement. It is a declaration of what the parties to the agreement to be rectified agreed'.

[29] In hierdie geval vra die applikant nie dat die hof 'n skuld in die sin hierbo na verwys afdwing nie. Die applikant vra slegs 'n bevel wat tot gevolg sal he dat die rekords van die akteskantoor, insluitend die tersaaklike transportakte, reggestel word op die wyse dat dit die werklike saaklike ooreenkoms tussen die applikant en Innova weergee. In Myers v van Heerden and Others 1966 (2) SA 649 (K) het dit gegaan oor die status van en gevolge van die registrasie van 'n transportakte. Op 655 D stel Van Zyl, R dit soos volg:

The registration of the deed of transfer is not another agreement concerning the property sold It is a judicial recording of the final execution of the agreement of sale entered into between the parties and the symbolic delivery of the property'.

Die regter verwys dan ook in di6 konteks na die uitspraak in Weinerlein v Goch Buitdinqs.1925 AD. Daar is aansoek gedoen vir die rektifikasie van twee verbintenisskeppende koopkontrakte en die twee transportaktes wat daarop gevolg het. Beide die koopkontrakte en die transportaktes het nie die werklike bedoeling van die partye weergegee nie omdat die beskrywing van die twee aangrensende stukke grond wat verkoop en later oorgedra is, nie ooreengestem het met die werklike bedoeling van die partye nie. Die hof gelas die rektifikasie van die koopkontrakte en van die daaropvolgende transportaktes. Op 293 se die hof by monde van Wessels. AR:

The policy of our registration laws with regard to fixed property requires the true contract under which the land is held to be reflected in the register (T)he court will not allow it to be used as an engine of fraud to extract from an adversary what the claimant knows that he never was entitled to and in order to prevent this it will cause the written contract and the register to be rectified. I think this right is an inherent right of our courts and it is well within their traditional equitable jurisdiction'.

(30] Dit volg dus dat bevrydende verjaring gladnie hier van toepassing is nie en dat verjaring nie n verweer teen die applikant se eis vir n verklarende bevel en die rektifikasie van die transportakte en aktesregister daarstel nie. Die aansoek teen die likwidateurs van Innova moet dus slaag.

[31] Absa Bank steun op estoppel as n verweer en staan die aansoek vir die kansellering van die verband oor die restant van erf 3177 wat op 11 Desember 2007 vir die bedrag van R4m geregistreer is, teen indien die bedrag wat deur die verband verseker word, nie betaal word nie.

[32] Die basis vir die verweer van estoppel word soos volg in paragraaf 7 van die antwoordende beedigde verklaring van Mnr. JC Rabe namens Absa Bank uiteengesit:

The applicant is also clearly estopped from denying that the immovable property in question was validly transferred and registered in the name of Innova Holdings (Pty)Ltd ('Innova'). Fifth respondent relied upon the representation made by Applicant's duly authorised attorney and the subsequent registration, to pass a bond over the property and advance monies to the purchaser pursuant thereto'.

Later se Rabe (in paragraaf 63 van sy beedigde verklaring)

Innova is the registered owner of the property in question and the Fifth Respondent, relying upon the representation of the Applicant (and its duly authorised agent, its attorney) passed a mortgage bond over the immovable property and advanced money to Innova pursuant thereto¹.

[33] Mnr. Newdigate namens die applikant het betoog dat Mnr. Rabe wat 'n bestuurder is in Absa Bank se afdeling vir korporatiewe en Besigheids Bank Ondersteunings en Terugvorderingsdienste. wat in Johannesburg gesetel is. klaarblyklik nie eerstehandse en persoonlike kennis het van die feite en van die beweerde voorsteliing waarop die bank sou staatgemaak het by die verlening van die verband nie.

[34] Ek meen dat selfs al word Mnr. Rabe se stelling op sigwaarde aanvaar, die verweer van estoppel nie uitgemaak word nie.

[35] Soos blyk uit wat ek reeds hierbo gese het, het die verteenwoordigers van Innova deurgaans geweet dat nog Innova nog die applikant bedoel het om eiendomsreg in die Restant aan Innova oor te dra. Hulle het dus deurgaans geweet dat Innova, ondanks die registrasie van oordrag van die geheel van die moedererf in akteskantoor. nooit die eienaar van die Restant geword het nie.

[36] Soos meer volledig hieronder bespreek, is ek van mening dat Innova se optrede die direkte en onmiddelike oorsaak was daarvan dat Absa Bank tot sy nadeel gehandel het deur die lening aan Innova te maak en die R4m aan Innova voor te skiet teen registrasie van die verband oor die Restant, as gevolg van die wanindruk by Absa Bank dat Innova die eienaar van die Restant is en dus daaroor mag beskik het. Dit blyk uit die verbandakte B113823/07 wat op 11 Desember 2007 oor die Restant geregistreer is dat Innova op 20 September 2007. in sy hoedanigheid as eienaar van die Restant, 'n volmag verleen het vir die registrasie van die verband wat op 11 Desember 2007 uitgevoer is.

[37] Die voorstelling waarop Absa Bank in die stukke staatmaak is die skyn wat verwek word deur die inhoud van transportakte T38243/2005. Uit hierdie dokument blyk dit verkeerdelik dat die applikant die geheel van die moedererf op 2 Oktober 2003 vir R1,1m aan Innova verkoop het; dat die applikant op 19

November 2003 'n volmag aan sy prokureur verleen het om die hele moedererf aan innova oor te dra en dat die geheel van die moedererf op 18 Mei 2005 aan Innova oorgedra is op sterkte van hierdie volmag. Inbegrepe hierby is die feit dat die applikant nie voor die verband ten gunste van Absa bank geregistreer is, na vore gekom het om die wanindruk wat die transportakte en die registrasie van oordrag in akteskantoor aan die wereld bekend gemaak het, reg te stel nie.

[38] Die vraag of daar 'n regsplig op die applikant gems het om die wanindruk wat die transportakte en die registrasie in die akteskantoor die wereld ingestuur het reg te stel hang daarmee saam of dit voorsienbaar was dat Innova op 'n opportunistiese wyse bedrieglik sou voorgee, op sterkte van die verkeerde registrasie in die akteskantoor, dat Innova inderwaarheid ook die eienaar van die Restant is. Hierdie vraag moet ook beantwoord word in die lig van die feit dat Innova omonwonde tekenne gegee het dat Innova nie die Restant gekoop het nie en daarom op 17 November 2004 navraag by die applikant se prokureur (Kleynhans) gedoen het daaroor of die applikant te vinde sou wees om ook die Restant vir R500 000 aan Innova te verkoop. Tweedens het Innova op 21 Desember 2004 skriftelik aangebied om vanaf 1 Januarie 2005 besitsrente van R8000.00 per maand ten opsigte van sy besit van die afverkoopte gedeelte aan die applikant te betaal hangende die oordrag van die afverkoopte gedeelte. Die vraag of daar 'n regsplig op die applikant gerus het hang ook saam met die vraag of daar uit beleidsoorwegings so 'n plig op *n eienaar van grond geplaas moet word waar in ons reg 'n negatiewe registrasiestelsel geld.

[39] Mnr. Schmidt getuig namens die applikant dat Innova self nadat oordrag van die moedererf op 18 Mei 2005 in sy naam geregistreer is, teen die einde van 2005 voortgegaan het om te reel vir die uitreik van 'n sertifikaat van geregistreerde titel ten aansien van die afverkoopte gedeelte. Hierdie titelakte is op 20 Desember 2005 uitgereik en daaruit blyk dit dat Innova die registreerde eienaar van daardie stuk grond is. Die Restrant het gevolglik voortgegaan om ingevolge transportakte T238243/05 in die naam van Innova geregistreer te bly. Volgens Schmidt het die applikant nie 'n afsonderlike transportakte vir die restant ontvang nie en het hy gevolglik daar oor by Kleynhans navraag gedoen. Kleynhans het horn toe meegedeel dat slegs die afverkoopte gedeelte aan Innova oorgedra is en as bewys daarvan het Kleynhans die endossement agter op die eerste bladsy van Transportakte T238243/05 aan Schmidt gewys. Die endossement toon dat 'n sertifikaat van geregistreerde titel op 20 Desember 2005 uitgereik is ten opsigte van Erf 4675 groot 1,3965 (die afverkoopte gedeelte) met die Restant, groot 5830m², wat oorbly. Volgens Schmidt was hy (en die applikant) dus onder die indruk dat slegs die afverkoopte gedeelte aan Innova oorgedra is. Dit was die posisie totdat die applikant in Augustus 2008 in vennootskap met 'n ander party die Restant wou ontwikkel. Vir die doel sou 'n kontrak opgestel moes word en het die applikant se prokureur (nou nie meer Kleynhans nie) 'n aktesnasoek gedoen en het op 1 September 2008 aan die applikant rapporteer dat die Restant nie in die applikant se naam geregistreer is nie. Volgens Schmidt het Kleynhans op navraag erken dat die hele moedererf verkeerdelik aan Innova oorgedra is. Pogings om daarna met die medewerking van Innova en later Innova se likwidateurs die foutiewe registrasie reg te stel. het op niks uitgeloop nie en het uiteindelik gelei tot die bring van hierdie aansoek.

---